今日から不動産投資:始め方の基本のキから実践テクニックまで

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • 不動産投資ってどんなものか知りたい方
  • 不動産投資を始めたいけど始め方が分からない方
  • 不動産投資について一気通貫で効率よく学びたい方

こんにちは!

株式会社レックの大友です!

当ブログでは、不動産投資について多く発信しています。

しかし、内容はどれも不動産投資をすでにやっている人向けになってしまっていました。

そこで今回は、不動産投資の始め方を、基本のキから解説していきます!

不動産投資に対するマインドセットや勉強の仕方、資金調達の仕方まで載っている記事です。

この記事を読めば、不動産投資をスタートできる知識と準備を整えることができますので、ぜひ最後まで読んでいってください!

株や債券などの金融商品の投資はなんとなくイメージ付きやすいですが、不動産投資って何から始めたらよいか本当にわからないんですよね。。。

 

目標を設定しよう!

目標設定と投資計画

多くの人が軽視するけれど、実は一番大切なのがここです。

「明確な」投資目標の設定と、「具体的な」投資計画の策定です。

あなたは投資の勉強をすることよりも先に、不動産投資を通じて何を達成したいのかを自問自答し、より明確でより具体的な目標を策定しなければいけません。

目標を設定する際の注意点は「お金持ちになりたい」「生活を豊かにしたい」などという抽象的な目標を立てないことです。

試しに目標設定の一例をお見せします。

ー不動産投資の目標は?

「不動産投資をしてお金持ちになりたい」

 

ーではお金持ちになって何がしたいのか?

「日々の生活を豊かにしたい」

 

ーどうなったら豊かといえるのか?

「スーパーにいって、お金を気にせずに買い物ができるようになりたい」

 

ーそれだけで良いのか?

「できればフェラーリが欲しい」

 

ーフェラーリを買って何がしたい?

「きれいな女性とドライブしたい!」

 

ー「豊かな生活」「フェラーリ」を叶えるためにはいくら必要?

「月々30万円くらいのCF(キャッシュフロー)があれば」

 

ーいつまでに欲しいのか?

「できるだけ早く」

 

ーそれはいつ?

「5年後までに欲しい」

 

ーじゃあ5年後までに30万円のCFを目標に戦略を考えましょう!

ここで大切なのが、あなたの本当にやりたいことは深掘っていった最後に出てくるということです。

上記の場合だと、「きれいな女性とフェラーリでドライブしたい」というのが一番の目標です。

そして、目標を達成するまでの期間を5年、目標を達成するのに必要なCFを30万円/月に設定しました。

達成すべきものを、期間を区切って、数字で表現することもとても大切です。

ただ、間違っても30万円/月のCFを最終目標に設定してはいけませんよ。

ただの数字を目標にしてもモチベーションが続きませんし、目標の達成率がかなり下がってしまいます。

最終目標はあくまで自分の欲望をベースにして立てましょう!

 

実際はこんなにポンポン自分の目標は出てこないと思います。

しかし、目標はより具体的で、数字に表せるものでなければ意味がありません。

ここが一番よく考えるべきところであり、一番難しいと言っていた理由がわかっていただけたでしょうか?

 

目標設定が終わったらいよいよ不動産投資に向けて具体的に行動していく段階です!

不動産投資について勉強しよう!

不動産投資の本を読む

なんといっても一番の勉強方法は読書です。

本を読めばいっぱしの不動産投資家程度の知識はすぐに身に付きます。

まずは何でもよいので、自分がやりたい投資形態(戸建て、アパートなど)の本を一冊読んでください。

 

本を読むときのコツは、一度で覚えようと思わないことです。

一旦流し読み程度で全体の内容を把握して、気になった部分だけもう一度じっくり読むと、速く・深く理解できますよ!

わたしのオススメの不動産投資本の記事を以前書きましたので、参考にしてぜひ読んでみてください!

札幌不動産大学の記事を読む

手前みそながら、私もかなりの数の不動産投資に関する記事を書いています。

初心者向けの物からマニアックな知識まで色々なジャンルをわかりやすく解説していますので、不動産投資の勉強のとっかかりにはとてもオススメです。

本を読んだ方でも、「ここの知識が足りないな」「ここちょっと理解できてないけど、わかりやすく解説しているものないかな」などの疑問・不満がある場合はぜひ当ブログの記事を読んでみてください!

特に北海道の不動産投資家の方は必見の内容が書いてあります。

道外の方であっても、自分の地域に私の視点を置き換えるだけで簡単に地域密着の投資のやり方が分かるので、色々読んでみてくださいネ。

こんな勉強はやめた方がいいかも

宅建の勉強をする

不動産に関わるのだから、宅建くらいとっておこうという気持ちはよくわかります。

ですが、宅建の勉強の内容は不動産投資をするにあたってほとんど意味がありません。

意外かもしれませんが、不動産投資家の8割は宅建を持っていないです。

 

宅建の勉強で詳しい法令を学ぶより先に、不動産の選定方法や利益・CFの計算方法を学ぶ方が先です。

不動産投資を始めて、「仲介手数料がもったいない」とか、「宅建の免許取ればもっとやりやすい」とか思ったら勉強してみると良いと思います。

最初にする勉強にしてはボリュームが大きすぎて、宅建の勉強から始めてしまうと、不動産投資自体に挫折してしまう可能性が高いので、最初に宅建を勉強するのはやめましょう。

 

高額な情報商材・セミナーを購入する

これも初心者が陥りがちなミスです。

「周りの投資家に追いつくためには初期投資で差をつけるしかない」

「高いお金を払って情報を買っているのだから、それだけ良質な情報が手に入る。」

こんなことを考えて、高額な情報商材を購入し、高額なセミナーに参加する人はたくさんいます。

しかし、それで本当に良い情報が手に入る可能性は限りなく0に近いです。

 

というのも、不動産の良い情報というのはつまり良い物件情報です。

しかしたかがウン十万程度のお金でよい不動産の情報を渡すくらいなら、自分で購入するか、高値で買ってくれる常連に声をかけると思いませんか?

結局そういうところで手に入る情報は、見た目だけの良いゴミ情報であることが多いです。

 

少なくとも、高額な情報商材・セミナーに手を出すのは複数の物件を所有して、不動産投資についての知識が十分についてからにしましょう。

 

不動産投資は数字との戦いです。

数字が苦手な方は、ここで挫折してしまうかもしれません。。。

投資戦略を策定しよう!

新築物件 vs 中古物件

新築を買うのか、中古を買うのかというのは不動産投資において大きな分岐点です。

新築は長いスパンでゆっくりとお金を増やす目的にぴったりですが、5年後となるとなかなか思ったような収益が入らない可能性があります。

半面、中古は数十年レベルの長期投資には向いていませんが、利回りが良いので短期で多くの利益を上げることができます。

例えば、先ほど設定した5年後に30万円/月のCFを達成しようとするのであれば、ほぼ中古一択になります。

長期保有 vs 短期売買

不動産投資戦略には、大きく分けて長期保有と短期売買があります。

長期保有は、資産価値の増加や安定したキャッシュフローを目指す戦略で、一般的には低リスク・低リターンな投資です。

これに対して短期売買は、市場の波を読み、短期間での価値上昇を見込む戦略であり、高リスク・高リターンの特性があります。

どちらの戦略を選択するかは、最初に設定したあなたの目標にかかってきますが、5年後に30万円/月のCFの場合は長期保有出なければ達成できないので、自然と長期保有の戦略をとることになります。

短期で売買を行いたい場合は、宅建の免許が必要になって来るので、玄人向けの投資戦略だと言えるでしょう。

ニッチ市場への投資(例:学生向け住宅、シニア住宅)

特定のニーズに特化した不動産への投資は、ニッチ市場への投資と呼ばれ、ハマる人にはハマる投資戦略です。

例えば、学生向け住宅は大学や専門学校が近くにある地域で高い需要があり、シニア住宅は高齢化社会の進展とともに需要が増加しています。

これらの市場は特定のターゲットに焦点を当てるため、競争が少ない場合が多く、安定した需要による収益性が期待できます。

ただし、ニッチ市場への投資は、ターゲットとなる人の数自体も少ないため、綿密な調査とニッチ市場への深い理解が不可欠です。

もし何かコンセプトを作って投資を行いたい場合は、自分が誰よりも詳しい自信があり、情熱をもって取り組めるようなコンセプトにしましょう。

 

戦略は、自分の目標がはっきりしていれば自然に定まってきます。

逆に目標が定まっていないと、色々な戦略に手を出して全て失敗なんてことも。。。

物件の選定と分析をしよう!

市場分析と立地選定

戦略が決まったら、いよいよ物件探しが始まります。

不動産投資において、物件の選定は一番大切なポイントです。

どんな凄腕な投資家も、物件選びを間違えてしまうと、リカバリーできません。

 

場所に関してですが、基本的にはあなたの住んでいる地域で投資をするのが望ましいです。

地域性や不動産投資に向いているエリアも知っていますし、物件に何かあってもすぐに見に行くことができます。

もし住んでいる近くが不動産投資に適していないエリアの場合は、最寄りの都市を選びましょう。

基本的には田舎での投資は少子高齢化社会の日本においては悪手になる可能性が高いです。

できれば駅の近くであったり、大学・病院の近くであったりと入居者の人物像がはっきりと浮かぶようなエリアが好ましいですね。 

応用編だと、開発計画やインフラプロジェクトの予定を確認して、将来賃貸需要が生まれそうな場所にチャレンジするのもありです。

収益性評価の基準

どのような条件であれば物件の購入に踏み切るのか?という基準を明確に持っておく必要があります。

これはあなたの目標を達成するために、どのような条件の物件が必要なのか?という部分が軸になって来るので、人によって投資判断基準は異なります。

例えば、「CF10万円/月以上」「市場利回り+1.5%」「築10年以内」など、様々な基準を自分の中で持っておいて、その8割をクリアしているなら買う、などです。

 

初めのうちはこの基準がどんどん変化していきますが、だんだんと自分に最適な投資基準が見つかります。

ここはある程度他の人の意見を参考にした方が良い部分もあるので、不動産投資家の先輩がいれば話を聞いてみると良いでしょう。

実際に探す

ここまで準備ができたら、いよいよ物件を実際に探してみましょう!

一番最初の物件の探し方は”インターネット検索”が一番オススメです。

楽町健美家であなたの購入したい最低条件でソートをかけてみましょう。

これを毎日、できれば朝昼晩行います。

ここで大切なのが、そこに載ってる物件はほぼ売れ残っているという事実です。

ではその物件がなぜ売れ残っているのかを考えて、物件の選球眼を養いましょう。

慣れるために1物件くらい資料請求をしてみても良いかもしれません。

 

毎日毎日、同じサイトを見ていると載っている物件を把握してきますので、新規物件の有無の判断がとても速くなります。

新規物件が出てきたときは要チェックです。

たまーーにでてくるお宝物件の可能性があります。

 

もし新規でよい物件が出てきたら、記載されている連絡先に連絡しましょう。

しかし、購入の申込書を出してもあなたには〇千万も払うお金はありませんよね。

では事前に金融機関とは知り合いになっていなければいけません。

 

次の章では資金調達の方法について解説していきます!

資金調達について考えてみよう!

自己資金

一番シンプルである意味簡単な方法です。

現金で購入すれば、金利も払わなくてもいいですし、余計な手続きも必要ありません。

しかし、不動産投資の一番の特徴である”レバレッジ”をかけられなくなります。

〇百万、〇千万もの余裕資金はなかなかないと思いますし、不動産投資は借入した方が資金効率が良いので、現金では購入しない方が良いでしょう。

 

ただ、築古戸建て投資をする場合、〇十万程度であれば持っている方も多いと思います。

不動産投資の実績を作るのは融資を受けるうえでとても大切なので、築古戸建ての現金購入から始めて、実績を作ってからアパートやマンションに挑戦するのも良い作戦です。

金融機関からのローン

  1. 既に金融機関と取引のある人に紹介してもらう
  2. ずっと使っている口座の金融機関に融資のお願いに行く
  3. 不動産に強い金融機関に飛び込む

金融機関からの借入は不動産投資において一番メジャーな資金調達方法です。

ローンを利用するメリットは、大きな資金を一度に用意できなくても投資を開始できること、自己資金にレバレッジをかけられることです。

金融機関に融資のお願いに行くときは必ず、「物件資料」「融資条件(期間・金利)の目安」「ローン返済計画書」は持っておきましょう。

自己紹介シートを持ち歩いている方の話も聞いたことがあります。

しかし、金融機関は何も信用がない顧客にいきなりお金を貸してくれるほど優しくはありません。

 

  1. 既に金融機関と取引のある人に紹介してもらう

金融機関からの借入を受けるために一番簡単な方法は、既に金融機関と取引のある人に紹介してもらうことです。

紹介さえしてもらえれば、いきなり担当がついて話を聞いてくれます。

 

  1. ずっと使っている金融機関に融資のお願いに行く

その方法が取れない場合の次の一手は、ずっと使っている金融機関に融資のお願いに行くことです。

少なくともずっと口座を使っているという信頼が積みあがっている先であれば、話を聞いてくれる可能性は高まります。

しかし、不動産投資の初心者で、融資がおりなさそうな物件を持って行ってしまったらあまり話を聞いてくれなくなるかもしれませんし、そもそもその金融機関が不動産投資に消極的かもしれません。

  1. 不動産に強い金融機関に飛び込む

最後は③根性で飛び込みましょう。

不動産融資を積極的に行っている地元の金融機関のあらゆる支店に近い順に物件資料をもって行ってみましょう。

同じ金融機関でも、支店によって不動産に積極的かどうかが異なります。

物件さえよければ、必ずどこかは融資してくれるので、根気強く探し続けましょう。

 

ここまでくれば、夢の不動産投資家まであと一歩!

金融機関探しは、物件探しと同時並行で行っておいた方が良いです!

物件購入プロセスの確認

オファーの出し方

物件購入の第一歩は、売り手に対してオファー(購入申し出)を出すことから始まります。

あなたはきっとPCでの物件探しを行っているので、「資料請求」した後に「購入したい旨」を不動産屋に伝えることでオファーが出たことになります。

オファーを出す際のマナーとして、「購入する気があること」「指値は1割、多くても2割程度にすること」「連絡は早く返す」などがあります。

購入希望価格、購入条件(融資条件、査定結果に基づく修繕要求など)、契約成立までの期間、および手付金の額などをあらかじめ自分で考えておくとスムーズです。

 

オファーを受けた不動産屋は、「買付証明書(購入申込書)」を用意し、あなたのもとへ持ってきます。

この買付証明書は、「あなたの物件を買いたい」という意思表示であって、申込書が受理されたからといって、条件が整わない場合は必ずしも買う必要はありません。

しかし証明書を出した後に断るのが何回も続くと、不動産屋に嫌われてしまいます。

必ず事前に自分の融資限度額を金融機関に確認し、購入できなさそうな物件は買付を出さない方が無難です。

融資の確保

まず、物件に買付を出す前に金融機関に一言相談しておきましょう。

そこで「絶対融資おりない」と言われる可能性もありますので、失礼をせずに済みます。

それに買付を出してからの話も、金融機関側が事前に稟議の準備をできたりするので、かなりスムーズになります。

 

いざ買付を出して、買付金額が確定してから、再度金融機関に相談です。

ここで、オファーを出した際に決まった情報を全て伝えて稟議に入ります。

基本的には融資がおりなければ購入もしない、「融資特約」を付けますので、融資がおりない=物件が買えないということになります。

ここでよい稟議を書いてもらえるように、普段から金融機関とは良い関係を築いておくことはとても大切です。

 

金利は2.0%あたりが目安ですが、顧客の信用・資産状況・法定金利などによって上下します。

金利は交渉も可能ですが、金融機関と良い関係を築いていくためにも最初は交渉をしないのがオススメです。

融資がおりれば、いよいよ後は売買契約を残すのみです!

買付契約

契約の際には以下の2つの書類が仲介業者から渡され、説明されます。

  1. 需要事項説明書
  2. 売買契約書

どちらの書類も、かーーーーーーーなり重要です。

購入する不動産に関しての最終確認のようなもので、かなりの量がある場合があります。

そのため、悪徳不動産業者は説明をはしょって、買主に都合の悪い事実を伝えないままに契約をするケースがたまにあります。

契約を結んでしまうと、いかに直接説明を受けていないからと言って、契約書に書いてあれば裁判でも勝てないので、要注意です。

 

悪徳不動産屋に騙されないためにも、重要事項説明書と契約書は必ず前日までにデータで送ってもらいましょう。

そして、自分の目で一言一句確認し、おかしなところはないか、聞いていないところ、知らなかったところはないかをチェックしましょう。

少しでも怪しいところがあれば、事前に不動産屋に納得いくまで説明してもらってください。

もし、自信がなければ有料にはなりますが私の方でもチェックできますのでご連絡ください。

 

双方が重要事項説明書と契約書の内容に納得し、確認の上で、売買契約が締結されます。

融資が実行され、支払いが終わり、司法書士が不動産登記を終えれば、あなたも不動産投資家の仲間入りです!

おめでとうございます!!

 

ここからあなたの新たな不動産投資ライフが始まります。

一度もミスをせずにここまでこれた方はかなり優秀ですので、自信をもって不動産を運営していってください!

まとめ

今回は不動産投資の始め方について詳しく解説してきましたが、いかがでしたか?

不動産投資を何から始めたらよいか、お判りいただけたでしょうか?

 

本文でも解説しましたが、1番最初の目標設定が一番重要なところで、一番皆がおろそかにしてしまうポイントです。

目標がないと、不動産投資に対する軸がなくなってしまい、騙されやすくなったり、疑心暗鬼になりやすかったりと、良いことが一つもありません。

目標は後で変更しても全然OKなので、とりあえず目標を設定し、それに向かっていけるような物件だけを購入するようにしましょう!

 

目標設定さえできてしまえばあとは勉強して、自分で探すなり不動産屋に相談するなりして物件を探すだけです。

そこからはプレイヤーも多いので、情報はあふれています。

あなたも楽しい不動産投資ライフがスタートできるように祈っています!

ではまた!

不動産投資は夢がある投資方法ですが、大きなリスクも伴います。

正しいスタートを切れば、正しい道筋をたどって、必ず良いゴールにたどり着けます。

しかしスタートから間違ってしまうと、道がそれてしまって、自分が思い描いていないゴールに行ってしまう可能性があります。

もし不動産投資に関してのお悩みがあった時は下のお問い合わせフォームか、私のX(旧Twitter)からお気軽に相談くださいネ!(無料です)