こんにちは！
株式会社レックの大友です！
あなたは”サブリース契約”というものを聞いたことはあるでしょうか？
不動産投資を検討したことがある方であれば一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
サブリース契約は危ないって聞いたことがある・・・
サブリース契約ってすごく良い契約に聞こえるけど、デメリットはないのかしら？
こういった疑問を持たれている方も多いのではないでしょうか？
今回は、サブリース契約とは何か？というところからメリット・デメリットまで解説します。
サブリース契約についてあなたの不動産投資はまた一歩成功に近づきます。
是非最後まで読んでサブリース契約を理解したうえで不動産投資に臨みましょう！
サブリース契約は一見メリットが大きいようで注意点が多い契約です。
本記事を読んでしっかりと学んでいきましょう！
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Contents
サブリース契約って？
サブリース契約とはサブリース会社（物件の管理会社が多いです）が一括で物件を借り上げ、サブリース会社が入居者にまた貸し（転貸）する契約です。
オーナーへの賃料はサブリース会社から毎月一定額支払われます。
通常の契約ではオーナーと入居者が賃貸借契約を結ぶのに対し、サブリース契約ではオーナーとサブリース会社が一括借り上げ契約を結び、サブリース会社と入居者が賃貸借契約を結びます。
サブリース契約を結ぶべきか？
サブリース契約はオーナーからすれば空室リスクがなくなる為、すごく良い契約に聞こえますが実際はどうなのでしょうか？
正直私個人としては、「絶対に,絶対にナシ」です。
サブリース契約は実はトラブルがとても多く、消費者庁・金融庁・国土交通省から注意喚起が出ています。
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
なぜ、こんなに良さそうな契約なのにナシなのか、メリットとデメリットを比較してみましょう。
中古物件の中にはサブリース契約が条件で入っているものもあるので注意が必要です
サブリース契約のメリット
まずは、サブリースを提案する業者が示してくるメリットについて解説します。
サブリース契約は、ちゃんとメリットもあるのが逆にやっかいなところです。
使い様によっては良いものである場合もあるので、メリットも理解しておきましょう。
１．空室リスクがなくなる
これがサブリース契約の一番のメリットですね。
アパートなどの不動産オーナーが一番気になるところはやはり空室です。
入居者が入らなければ赤字物件になってしまい、最悪銀行の借り入れを返せなくなってしまう事態に陥りかねません。
サブリース契約を結ぶと、多少の手数料を支払っても空室リスクを無くして安定した収入を手に入れることができます。
不動産投資で一番怖い空室リスクが無くなります！
２．資金計画が立てやすい
サブリース契約を結ぶと、アパートの入居状況に関わらず毎月一定の収入を手に入れることができます。
不動産オーナーとしては、毎月の安定した収入を基に次の物件の計画を立てたいところ。
先を見通しやすいサブリース契約であれば、次の一手も打ちやすくなります。
収入が上下するよりも、一定である方がメンタル的にも良いですよね。
３．管理の手間が減る
一般的にサブリース契約は管理会社と結ぶことが多いです。
したがって、入居者募集から入居者対応まで全てサブリース会社が行ってくれるため、オーナーからすれば管理の手間が減ります。
オーナー側からすると、本来であれば入居者一人一人と個別に賃貸借契約を結んでいたところを、サブリース会社のみとの契約で済みます。
サブリース契約ではオーナーが入居者を募集する必要がない為、客付け業者への仲介手数料や広告料の支払いもなくなります。
契約関係の書類の管理や資金関係の管理も出入りが少なくなるため、オーナーの精神や時間に余裕が出来ますね。
信頼のおける不動産屋になら、全てお任せしてしまいたいですよね！
サブリース契約のデメリット
１．保証料が高い
サブリース契約はとにかく保証料が高いです。
物件やサブリース会社にもよりますが、家賃収入の10％～30％程度の保証料がかかります。
勘の良い方であればこれがどれほど高いか、ピンと来たのではないでしょうか？
空室のリスクは確かに高いですが、立地選びを間違っていなければ、周辺相場よりも10％程度賃料を安くすればかなりの確率で入居してくれる人が現れます。
全室分の賃料を10％持っていかれるのと、数部屋分10％値引きして入居させるのでは最終的な損益・キャッシュフローに大きな差が出てきます。
サブリース会社も自分の利益を最大化する提案をしてくるわけですから、可能な限り自分で業務を行うことで収益の改善につながるのは言うまでもないことでしょう。
常時空室10％～30％という条件で戦わなければいけなくなります。
２．賃料減額のリスクがある
＊契約時に「都心の物件なら需要が下がらないので、サブリース家賃も下がることはない」「〇年間に渡り、賃料は確実に保証される」等断定的な説明を受けたり、契約書に家賃保証等と書いてあったとしても、借地借家法（普通借家契約の場合）（第32条）により、オーナー等に支払われる家賃がマスターリース契約の期間中や更新時などに減額請求される可能性があります。また、減額請求された場合でも、そのまま受け入れなければならないわけではありません。
※借地借家法第32条の「賃料減額」について説明がない場合、サブリース規制法違反になります。
引用：消費者庁HP
はい、もう政府からもお言葉が出てしまっていますね。
借地借家法という法律が出てきますが、この法律が基本的に”借りる側”の人を守る法律になっています。
正当な理由をもって賃料の減額を請求された場合、オーナーはそれに応じなければいけません。
そこをサブリース会社は狙ってくるわけです。
サブリース会社は不動産のプロなので、必ず勝てる勝負を挑んできます。
ありとあらゆる資料・証拠をそろえて家賃の減額請求をしてくるわけです。
ただでさえ保証料を取られてしまう上に、家賃全体まで減額されてしまうわけですね。
これでは不動産事業の収支が合うはずもありません。
最初は高いサブリース料を提示してくるので、良いものだと思って契約したら、後に大幅減額されるというのは良くある話です。
３．解約ができない、勝手に解約される
解約に関しても借地借家法が出てきます。
この借地借家法はにおいてはオーナーからの解約は基本出来ません。
あくまでサブリース契約とは一括での賃貸借契約なので、サブリース会社は借主です。
借主を保護してくれる借地借家法は入居者側の立場からすると心強いですが、オーナー側になるとこんなに厄介な法律はありません。
反対に、借主側からの解約は認められます。
賃貸マンションから引っ越したいのに、オーナーにダメと言われて引っ越せなかったことなどありませんよね？（違約金はとられますが）
サブリース契約がいきなり解除されたと思ったら、入居率10％になっていたなんてこともあり得るのです。
消費者庁では以下のように注意喚起しています。
＊契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。また、オーナーからの更新拒絶には借地借家法（第28条）による正当事由が必要となります。
※借地借家法第28条の「オーナーからの更新拒絶には正当事由が必要になること」について説明がない場合、サブリース規制法違反になります。
引用：消費者庁HP
貸主と借主では基本的に借主の様が有利です。
相手がプロであってもこれは変わりません。
４．諸費用はオーナー持ち
賃貸物件の経営では様々な諸費用がかかってきます。
- 清掃料（ハウスクリーニング料）
- 管理費
- リフォーム代
- 修繕費用
いくら一括で貸し出しているとはいえ、物件自体はオーナーの持ち物です。
物件が老朽化したり、どこか故障した場合はサブリース会社ではなくオーナーが費用を負担します。
また、清掃料や管理費までしっかりと請求されます。
一括で借り上げしているわけですから、管理料や清掃料はサブリース会社が払うべきだと思うのは私だけでしょうか。
自分の持ち物なので、当たり前といえば当たり前なのですが、いまいち納得感はないですよね。。。
５．相手は悪意のあるプロフェッショナル
これも困ったもので、素人相手ならなんとか抜け道を見つけられそうですが、相手は不動産のことを熟知しているプロフェッショナルです。
後々必ずオーナーから不満が出ることを見越して、サブリース事業を行っています。
たとえ裁判を起こして法的に制裁を加えようとしても、やはり借主有利の借地借家法が強いのでオーナーが負けてしまうケースが殆どです。
更に困ったことが、中小企業だけではなく有名な大企業もサブリース事業を行っています。
大企業だと安心して、営業マンに提案されたとおりに進めてしまう方も多いのではないでしょうか？
不動産投資する際に何かを提案されたら、必ず提案されたことを吟味・調査して、自分一人で考えずに信頼できる知人に相談してから返答しましょう。
大手だからといって油断は禁物です。
プロを相手に不利な契約は絶対にしてはいけません。
６．売却がしづらい（できない）
さて、ここまでサブリースのデメリットを見てきましたが「そんなにだめなら売っちゃえばいいじゃない」と思いませんか？
しかしサブリース契約付き物件は売れません。
仮に売れるとしても、ローン残債がかなり残るような破格の値段でしか売れません。
何故サブリース契約付きの物件は売れないのか？
まず先程学んだ通り、サブリース契約は基本的に解約できません。
これはオーナーが変わったとしても同じです。
次に、中古の不動産を買う人は不動産投資について勉強しており、サブリース契約の危険性を理解しています。
又、投資家が理解していなくても仲介会社が止めます。
売却もできない赤字物件を一生抱えることになってしまうかもしれません。。。
まとめ
今回はサブリース契約についてメリット・デメリットを解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
メリットを全て打ち消すほどのデメリットがあることを理解していただければ、この記事を書いた甲斐があります。
メリットにあまり目を向けていただきたくないので、デメリットだけ最後におさらいしましょう！
- 保証料が高い
- 賃料減額のリスクがある
- 解約できない、勝手に解約される
- 諸費用はオーナー持ち
- 相手は悪意のあるプロフェッショナル
- 売却できない
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オーナー様はサブリース契約には十分にお気をつけください。
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