ご覧いただきありがとうございます！
札幌の不動産屋、株式会社レックの大友です。
今回は札幌で不動産投資をする際の失敗例３選を紹介します！
不動産投資は場所によってマーケットが全然違います。
札幌の不動産投資ではどのような失敗が多いのかを知ることで、あなたの不動産投資の助けになれればと思います。
失敗例を踏まえて成功させるポイントも解説していますので是非最後までご覧ください。
不動産投資は額が大きい分、失敗は許されないものです。
しっかり学んで、不動産投資を楽しみましょう！
お気軽にご相談ください。
Contents
札幌での不動産投資の注意点３選
雪リスク
札幌は年間合計で約５ｍ分の雪が降り、多い時は数日で1mほど雪が積もります。
そんな雪の関係での建物・土地の失敗例を見ていきましょう！
建物
建物においては、雪が屋根に積もることによる天井の倒壊・ひび割れ・雨漏りが考えられます。
また、朝起きるとドアの前に雪が積もってドアが開かないなんてことも。
最近は雪が下に落ちない陸屋根（平の屋根）が主流ですが、切妻屋根（三角屋根）の物件も存在します。
三角屋根の場合は屋根からの落雪・落雪による壁のひび割れにも注意が必要です。
- 建物の積雪荷重を確認せず、積雪で屋根が倒壊してしまった
- 落雪の衝撃で壁にひびが入ってしまい、修理費がかかってしまった
- ドアの前に雪が積もりやすく、住人からドアが開かないクレームが入った
土地
土地に関しての注意点は主に立地条件・隣人トラブルに関係します。
雪が降ると、自転車・バイクの使用ができなくなるため車の有無・交通機関へのアクセスが重要になってきます。
また、行政が行っている除排雪の優先順位も確認しておくとよいでしょう。
基本的に大きい道路から除排雪されていきます。また、あまり細い道だと除排雪用の車が入れなく雪が積もりっぱなしということも考えられます。
加えて、雪かきの手間も加わってきます。管理会社がやってくれるか、住人に任せるか、オーナーが自ら行うかはケースバイケースですが、必ず事前に確認しておきましょう。
- 冬は３０分以上歩かなければ駅につかない
- 前面道路が除排雪されずに、住人の車が出せない
- 雪かきを誰が行うかの確認をせずに、自分で雪かきを行うことに
どれだけ良い物件でも、雪が降った時にどうなるかの確認をしてから購入するようにしましょう
駐車場の確保
札幌は人口約２００万人の地方都市です。
市内には市営地下鉄３路線・バス・市電・JR線などの公共交通機関があります。
しかし、札幌では１世代あたり１台の車を所有しています。（２０２３年６月現在）
正確には世帯数約９９万に対して、車所有数約１００万台です。
住宅を借りる時にも駐車場の有無を気にされる方がかなりいます。
車を持っている方にとっては駐車場がないだけで候補から外れてしまうため、駐車場は必須といっても過言ではありません。
街中の物件、駅近の物件は車がなくてもアクセスが良く、駐車場代も高くなります。
そのため、それ以外のエリアの物件よりも駐車場を重視しなくてもOKです。
- 駐車場が住戸数に対して足りておらず、不足分の住戸が埋まらない
駅から徒歩10分であっても、最低でも戸数の半分は駐車場が欲しいです。
駅までのアクセス
これは札幌以外においても重要な要素です。
しかし、札幌では前述の通り冬場になると世界が変わります。
雪によって自転車が使えなくなるのに加え、寒さも半端じゃないです。
できるだけ外を歩く時間は短くしたいと思うのは当然の流れでしょう。
以上の理由から、札幌では他県よりも駅近物件の人気が高いです。
駅近物件の場合は駐車場がなくとも十分入居が見込めることも重要なポイントです。
- 駅まで遠く、入居者がつかない
札幌の冬って、ほんとに外に出たくないくらい寒いんです。。。
札幌で不動産投資を成功させるポイント３選
除排雪ルートの把握
除排雪ルートの確認は、冬の雪ストレスを減らすために必要です。
除排雪の順番が後回しにされる道路に住んでしまうと、すさまじい悪路の中を歩行・運転しなければいけなく、転倒や事故につながってしまう為危険です。
そもそも行政によって除排雪が行われない道もあり、あなた自身で道路の雪かきをしなければいけないかもしれません。
確認方法に関してですが、仲介する不動産屋に聞きましょう。
地場の不動産屋であればたいていのことは知っているので、教えてくれるはずですが、もしわからないということであれば実際に冬に現場を見てみれば大体わかります。
私は、近所の方に聞いたりします。
少し勇気が必要ですが、一番確実な方法です。
１戸１台の駐車場を確保
駐車場があると、空室になりにくい傾向があります。
前述の通り、札幌は世帯別にみると車を持っている世帯が多いです。
札幌在住の私から見ても、賃貸住宅検索サイト（スーモ等）で駐車場のところにチェックを付けて探している方がかなり多い様に思います。
その場合、駐車場がないだけでお客さんの画面にあなたの物件は表示すらされません。
１戸当たり１台分の駐車場を敷地内に確保できると、とても安心できます。
もし駐車場が必要のない入居者さんがいたとしても、駐車場２台の空きがある物件を探している方も多いですし、外部に貸しても良いので、むしろ武器になります。
駐車場は１戸当たり１台、覚えておいて損はないです。
1戸当たり2台の駐車場を用意しているアパートは非常に少ないので、それだけでかなりの武器になります
駅まで徒歩１０分圏内の物件を選ぶ
徒歩10分以内でなければ、約80％のお客さんを逃してしまいます。
あなたも賃貸物件を探すときに駅徒歩〇〇分以内という検索の仕方をしますよね。
とあるデータによると、物件を検索する人の約80％が徒歩10分以内にチェックを付けているそうです。
逆に言うと、徒歩10分以上の物件は残りの20％の取り合いになってしまうということです。
加えて、駅近で駐車場が台数取れてる物件はなかなかありません。
もし徒歩10分以内で駐車場もそこそこ用意できるような物件があればチャンスかもしれません。
購入したい物件の強み・弱みをすべて理解して、総合的に判断するようにしましょう。
不動産投資は専門性が高く、額が大きい分失敗できないですよね。
必ずプロに相談しましょう！
札幌の不動産市況の特徴
中心エリア（札幌・大通・すすきの）
再開発が進んでおり、地価は過去に類を見ないほど高価になっています。
このエリアでは個人投資家が立ち入る隙は殆どありません。
最近だと、札幌駅の目の前で2,000万円／坪という驚きの価格での不動産取引がありました。
新幹線も開通予定（遅れており、何年後になるかは不明）の為、今後も値上がりが見込まれています。
札幌の中心地です！
ここで良い物件を買っておけば、間違いなし！
その他のエリア
新さっぽろ・白石・琴似
上記３つの駅は地下鉄とJRの両方にアクセスの良い駅で、人気が高いです。
中でも新さっぽろは千歳からのアクセスが良いため注目されています。
ラピダスの職員の方は賃金が高く、家賃相場が上がった新さっぽろにも十分居住できると言われているため、今後も地価・家賃の上昇が見込まれます。
琴似も安定して地価は上がっており、依然として人気エリアとして根強い人気を誇っています。
今でも十分栄えていますが、これからさらに期待ができるエリアです！
円山エリア
高齢化が進んできたことで、ますます人気が出てきているエリアです。
若年層が住めるような地価・家賃ではないため、エリア全体として落ち着いた、余裕のある中高年が多い印象です。
宮ヶ丘・宮の森エリアは高級住宅街として地価は上昇し続けており、富裕層の街として成長しています。
商業用の物件や集合住宅は少ない為、投資目的ではなく居住目的で不動産を買われる方が多い印象です。
私の最寄りのエリアでもあります。
住んでみたら円山の良さがわかりますよ。
真駒内エリア
衰退の一途をたどっている印象です。地価自体は上がっていますが、町全体としての元気がありません。古い建物が多く、過去のオリンピック村も今では只の老朽化したマンションです。
再開発の話も出ていますが、街の力がない中でどこまで行うことができるかは不明。
高齢者が多い街なので、定住率が高い点は良いところでしょうか。
あまり投資用物件情報もないですし、オススメできるエリアではありません。
札幌以外の注目エリア
ニセコエリア
札幌市ではありませんが、かなり話題になっていますので触れておきます。
地価の高騰はいまだに止まっておらず、日本人には手の出せない価格になっています。
建築費も札幌の1.3倍～1.5倍程度かかる為、投資目的ではもう諦めた方が良いでしょう。
外国の方が開発・運営していくのを指をくわえてみていくことになりそうです。
弊社はそんな時世の中で、倶知安にアパートを４棟所有しております。
それらアパートの紹介の記事もありますので、よろしければご一読ください。
これだけ市街地から近く（札幌から2時間弱）、雪質の良い場所は世界でもかなり珍しいです
北広島エリア
ボールパークができてから破竹の勢いで地価が上昇しているエリアです。2023年には北海道医療大学がボールパークの敷地内にキャンパスを移動することも大きなニュースになりました。
2023年地価上昇ランキングでは住宅地・商業地ともに北広島市を含む札幌圏が独占する異例の事態になりました。
以下は2023年1月1日時点の北海道内公示地価のランキングです。
北広島市・恵庭市（北広島市の隣の市）がランキングのほとんどを占めています。
今後は北海道医療大学の移転に加え、ボールパーク新駅の完成、後述する千歳市（北広島市とは恵庭市を挟んで隣の市）へのラピダスの誘致があり、話題には事欠かない北広島市。
今後も必見です！
北広島市は本当にニュースに事欠きませんね！
千歳エリア
北海道に来るほとんどの方が利用する新千歳空港が存在する市です。その他は特に特徴のない市でしたが、ラピダス誘致のニュースで一気に燃え上がった市です。
熊本へのTSMC誘致の時の前例がある為、投資家たちも投資しやすく、一気に盛り上がりを見せました。
以下は2023年7月1日時点の北海道内基準地価のランキングです。
先程の1月のランキングとは打って変わって千歳市が全国でもTOP3を占めることになりました。
ラピダスの誘致で数万人規模で人口が増えると予想されており、投資妙味はまだまだありそうです。（2023年の千歳市の人口は10万人弱）
千歳・恵庭・北広島の３市は今後も地価上昇に期待が持てると考えています。
既に千歳の土地は手の届かないところまで来ているウワサも耳にします。
札幌で投資用不動産を購入する方法
さて、そうすれば札幌で投資用不動産を買うことができるのでしょうか？
自分でオーナーさんのところに直接話に行くことができればいいですが、なかなかハードルが高いですよね？
餅は餅屋、そこは不動産のプロに相談しましょう！
イチオシの札幌の不動産屋も記事にしてありますので併せてご覧ください！
（ただの自社紹介記事ですが。。。🤦♂️）
投資用不動産は大手の不動産会社に相談される方が多いと思います。
大手の会社さんは情報量が多く、ノウハウも多く持っていますので安心して任せられますよね。
しかし、我々中小企業も負けてはいません。
不動産の情報はスピードが命です。今日ある売り情報が、明日にはなくなってしまうことなんてざらにあります。
良い物件は出た瞬間に売れてしまうものです。
その一瞬を逃さず、お客様にご提案できるのは中小の不動産屋です。
このスピード感は大手不動産会社さんには絶対に出せないものです。
また、大手の不動産屋さんだと営業ノルマの達成のためにおすすめではない不動産を勧めるケースもあります。（もちろんそうではない可能性の方が高いでしょう）
分からないからと言って営業マンの言うとおりにしてしまうと、うっかり大損してしまう可能性があります。
不動産屋の言っていることが正しいかどうかを半分疑いながら話を聞いて、最後は自分で判断できるようになりましょう！（半分は信用してください！）
弊社はお客様との信頼関係を一番大切にしています！
まとめ
さて、今回は札幌で不動産投資をする際の失敗例３選についてお話しました。
今回の内容を簡単に振り返ってみましょう！
- 雪リスクを考慮していない
- 駐車場を確保できていない
- 駅まで徒歩圏内ではない
- 除排雪ルートを確認しておく
- １戸あたり１台の駐車場の確保
- 駅徒歩１０分以内の物件を選ぶ
又、北海道の注目エリアについても開設させていただきました！
札幌で不動産投資を検討する際は上記の点を頭の片隅に入れるようにしましょう！
また、一般の方が一から不動産投資を始めるのはハードルが高いです。
必ず不動産のことは不動産屋に相談して、不動産投資を行いましょう。
お気軽にご相談ください。
