「不動産投資ローンが残っていると、マイホームが買えない」は嘘 -

✔この記事で解決できるお悩み

他のローンが残っていると、マイホームは買えないの？
投資用物件とマイホーム、どちらを先に買うのがおすすめ？
夫婦のどちらかがローンを組んでる場合も知りたい！

この記事はこんなあなたの悩みを解決できる記事になっています。

マイホームを買おうと思ったけど、不動産投資でローンが残っていると厳しいって聞いたことありませんか？

この記事を読んでいただければ、「不動産投資をしていてもマイホームを問題なく購入する方法」が分かります！

記事の前半では『投資用ローンを組んでいても自宅を買う方法』を、後半では『住宅ローンを組んでいても、投資用不動産を買う方法』について解説するので、ぜひ最後まで読み込んでいってください。

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銀行の借入枠って何？

ローンが組めるかどうかを考えるのに必須の、「銀行の借入枠」についてまず解説します。

ここが理解できれば、あなたがローンが組めるかどうかがわかります。

1：年間返済可能額を計算しよう！

年間返済可能額＝年収×30％～35％

この30％～35％という値は、金融機関が「年収の30％～35％くらいなら問題なく返済できるだろう」と考えているということです。

つまりあなたの年収（手取りではなく”額面”）が500万円である場合は、年間150万円程度の返済になるような借入（総額4,000万円程度）なら可能である可能性が高いです。

2：借入限度額を計算しよう！

年間返済可能額÷12か月÷審査金利での100万円あたりの返済月額×100万円

上記の式から借入限度額を求めることができますが、ややこしくて何を言っているのかよく変わりませんよね(笑)

年収×5~8≒借入限度額

「上の式はよくわからない！」という方はこちらで借入限度額を概算することができるので、目安を知りたい場合は年収の5~8倍で算出しましょう！

例えば、年収500万円の場合だと2,500万円から4,000万円まで借入できる計算になりますね。

どちらにせよ、金融機関やあなたの属性などによって借入限度額は変動しますので、正確な値を知りたい場合は金融機関に聞いてみなければ分かりません。

年間返済可能額・借入限度額を使用して、あなたがローン組めるかどうかを判定するので、実際に計算してみましょう！

投資用ローンがあっても住宅ローンは組めるのか？

1：住宅ローンが組める場合

「給料が高い」「給料は低いが不動産投資が上手くいっている」場合は、投資用ローンを組んでいても住宅ローンが組める可能性が高いです。

というのも、借入限度額の計算にある「年収」には不動産からの収益もプラスされるため、不動産投資自体の収支がプラスであれば、評価としても良い方向に働く可能性もあります。

年収が”給与700万円+不動産300万円”で、投資用ローンの年間返済額が”150万円”の場合を考えてみましょう。

年間返済可能額＝年収×30％～35％なので、

年間返済可能額＝（700万円+300万円）×30％ = 300万円

年間返済可能額の残枠＝300万円 – 150万円 = 150万円→住宅ローンOK

要するに、あなたの「借入枠」がまだ残っている場合であれば、不動産投資ローンを組んでいる状態でも住宅ローンを組むことは十分に可能だということです。

2：住宅ローンが組めない場合

給与分の年収が低かったり、不動産投資があまりうまくいっていないと、新たな住宅ローンは組めない可能性が高いです。

そもそも年収が低い場合は借入枠自体が少ないですし、年収が高いとしても、不動産投資の毎月・毎年の収支が悪ければ、借入枠がかなり圧迫されてしまいます。

例えば年収が”給与500万円+不動産100万円”で、投資用ローンの年間返済額が”150万円”の場合を考えてみましょう。

年間返済可能額＝（500万円+100万円）×30％ = 180万円

年間返済可能額の残枠＝180万円 – 150万円 = 30万円→住宅ローンは厳しい

このように投資用ローンを返済すると生活費しか残らないような方は、新たに住宅ローンを組むのが難しいです。

不動産投資は慎重に計画しなければいけないことが分かります

住宅ローンがあっても投資用ローンは組めるのか？

1：組みづらい

ローンを組む順番が逆になっただけですが、正直かなり厳しいです。理由を説明します。

投資用ローンが先の場合は既に不動産投資の収入があるため、「年収」に不動産収入を加えることができます。

しかし住宅ローンを先に組んでしまった場合は、借入の返済だけがある状態で、不動産からの収入は全くありません。

例えば、年収”700万円”で住宅ローンの返済が年間150万円の場合を計算してみましょう。

年間返済可能額＝700万円 ×30％ = 210万円

年間返済可能額の残枠＝210万円 – 150万円 = 60万円→投資用ローンは厳しい

このように、住宅ローンを先に組んでしまうと借入枠が圧迫されてしまうので、新たな投資用のローンは組みづらいです。

2：それでも投資用ローンが組める場合

年収が高く、借入枠が残っている

単純に年収がとても高く、借入枠が十分に確保できる場合は借入することが可能です。

例えば、さっきのケースで年収が2,000万円あったらどうでしょうか？

年間返済可能額＝2,000万円 ×30％ = 600万円

年間返済可能額の残枠＝600万円 – 150万円 = 450万円→1億円くらい借りれる

物件の条件が良すぎる

他にも物件が超優良物件の場合は、借入ができる場合があります。

なぜなら、銀行の懸念点は「資金回収ができるかどうか」であるため、超優良物件であれば不動産が稼いでくれるので、回収できると考えるからです。

ここでお伝えしたかったのは、住宅ローンがあるからと言って投資用ローンをあきらめる必要は全くないということです。

良いと思う物件があったら、ダメ元でも良いのでとりあえず金融機関に交渉してみましょう！

借りる側にもリスクがありますが、貸す側もリスクを背負っていることを忘れてはいけません。

投資用ローンと住宅ローンを徹底比較！

	投資用ローン	住宅ローン
収入	ある	ない
融資金額	年収×10倍～20倍	年収×5倍～8倍
融資金利	1.5％～4.0％	0.5％～2.0％
審査	個人+物件	個人
用途制限	ない	居住用のみ

1：収入

投資用の場合は物件から収入がありますが、住宅用の場合は新たな収入はありません。

前述の通り、収入は融資枠に直結する要素なのでかなり重要です。

投資用ローンであっても、投資に失敗している場合は融資枠が圧迫される点も注意が必要です。

前項で解説しましたが、ローンを組む順番で組みやすさが違ってくるのは、この投資収入の有無が原因です。

あなたがもし両方のローンを組みたい場合は、必ず収入のある投資用ローンから組むことを忘れないようにしましょう。

2：融資金額

投資用の方が年収の10倍～20倍と高く、住宅用の方は5倍～8倍と低いです。

なぜそうなるかというと、住宅用は給与収入のみで金額を算出するのに対して、投資用は給与収入+不動産収入で融資金額を算出するからです。

とはいえ、投資用ローンでは給与収入も重視されるため、どんなに良い物件でもいきなり年収の20倍を超えるような借入はほとんどできません。

数億円の物件を購入するためには、①給与収入を増やす、②不動産を買い増しして収入を増やす、というどちらかの道を行きましょう。

3：融資金利

投資用よりも住宅用の方が低金利での借入が可能です。

住宅の方が金利が低い理由

自宅の方が貸し倒れリスクが少ない
銀行同士の金利競争が過去に行われた

具体的には、投資用ローン金利は1.5％～4.0％程度ですが、住宅ローン金利は0.5％～2.0％と住宅ローン金利の方が明らかに優遇されていることが分かります。

今後は、住宅ローン金利の上昇も十分に考えられるので住宅ローン金利が上昇した場合のこともシミュレーションしておきましょう。

4：審査

投資用ローンは「個人+物件」で評価され、住宅ローンは「個人」のみで審査されます。

理由は簡単で、投資用ローンの場合は物件の収益が主な返済の原資になりますが、住宅ローンは個人の収入しか返済原資がないからです。

投資用ローンの場合だと、収入が高くても物件が悪いと融資が降りないですし、逆に収入が低くても物件さえよければ融資が降りる場合もあります。

住宅ローンの場合は、物件の良し悪しに関わらず個人の「信用情報」「借入状況」「属性（収入や職業、勤続年数など）」で金額や金利が決まります。

投資用ローンを借りたい場合は良い物件を持っていき、住宅ローンを借りたい場合はあなた自身の年収や勤続年数を伸ばすことを意識しましょう！

5：用途制限

投資用ローンには用途の制限はありませんが、住宅ローンは原則ローンを組んだ本人が居住しなけれいけません。

「転勤になったから誰かに貸そう」

「金利が安いから、嘘ついて投資用物件を住宅ローンで買おう」

これらの行動は絶対にNGです。発覚した際は、銀行からローンの一括返済が求められる場合もあるので注意が必要です。

悪い不動産会社だと、「どうせバレないから大丈夫」といって、低金利の住宅ローンを使って投資用物件を買わせてこようとしますが、リターンに対してのリスクが大きすぎるので私はおススメしません。

住宅ローンとは違って、投資用ローンで買った物件に自分が住むのはなんら問題がないので、住宅ローンよりも投資用ローンの方が自由度の面では優れていますね。

	投資用ローン	住宅ローン
収入	ある	ない
融資金額	年収×10倍～20倍	年収×5倍～8倍
融資金利	1.5％～4.0％	0.5％～2.0％
審査	個人+物件	個人
用途制限	ない	居住用のみ