こんにちは！
株式会社レックの大友です。
不動産は価格は他の投資よりも高額な為、失敗すると取り返しがつかなくなってしまいます。
そこで今回は、我々不動産のプロが投資用不動産を買うときに見るポイント３選を紹介します。
この記事の内容に沿った不動産を購入する場合は、大きな失敗を気にする必要はありません！
必ずやあなたに悠々自適な不動産ライフを届けてくれることでしょう！
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実際に私が投資用不動産を購入してきた経験から、見るべきポイント３選を解説します。
全てが大切なポイントになっていますので、本記事の内容は全て頭に入れておくようにしましょう！
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投資用不動産購入時のポイント３選
不動産購入時に我々プロの不動産屋が見るポイントは以下の３点です。
順番に説明していきましょう
１．キャッシュフロー
普通の不動産投資本だと「利回り」に着目しているものが多いと思いますが、我々プロはキャッシュフローを見ます。
ちなみに利回りが分からない方はこちらの記事をご覧になってください。
この利回りとキャッシュフローの違いは、利回りはあくまで不動産が生み出すお金に着目したものですが、キャッシュフローは銀行への返済なども計算に入れた収支全体の現金の動きのことです。
実際に数字を当てはめて見ていきましょう。
【条件】
・物件価格 1億円
・年間不動産収入 1,000万円
・年間返済額 750万円
・年間経費 200万円
【表面利回り】
1,000万円 ÷ 1億円 ＝ 10％
【実質利回り】
（1,000万円 - 200万円） ÷ 1億円 ＝ 8％
【年間キャッシュフロー】
1,000万円 - （750万円 + 200万円） ＝ 50万円
上記の通り、キャッシュフローは現金の出入りの差を計算したものになります。
キャッシュフローがプラスでなければ基本的に投資しません。
売却益狙いでマイナス物件に投資する方もたくさんいらっしゃいますが、それは富裕層向けの手法です。
リスクがとても高く、初心者・中級者の方は絶対にやめておきましょう。
キャッシュフローがプラスの物件を買う。これは不動産投資の鉄則です。
しかし、キャッシュフローの計算には経費や銀行の返済等の専門的な知識が必要になります。
自分だけで計算せずに、有識者に相談するようにしましょう！
利回りなど、表面上の情報だけではなく、実際の現金の動きをイメージすることが大切です。
キャッシュフローマイナス物件の恐ろしさ
少し話ははズレますが、キャッシュフローがマイナスの物件の恐ろしさを話したいと思います。
キャッシュフローがマイナスということは、毎月自分の給料からお金が出ていっている状況です。
投資用不動産を買われる際に節税だ保険だなんだと言ってキャッシュフローがマイナスの物件を勧める業者はかなり多いです。
インターネット検索で出てくる物件もほとんどがキャッシュフローマイナスの物件です。
以下の条件の物件で少し考えてみましょう。
- 新築区分マンション
- 年間給与収入 800万円
- 年間家賃収入 500万円
- 年間返済額 450万円
- 年間経費 100万円
購入時に以上の条件です。
現在のキャッシュフローは50万円のマイナスで、年間50万円を自分の給料から払っている状況です。
月々約2万円で将来マンションが自分のものになると聞くと、悪いものではないように思えますね。
さて、10年後のキャッシュフローはどうなっているでしょうか？
建物は老朽化していくため、取れる家賃は年々減少していきます。年間減少率は1％程度見ておきます。
10年後の年間家賃収入は、10％減の450万円になります。
年数を重ねていくと、修繕が必要になったりと経費がかかります。年間増加率を2％程度とします。
10年後の年間経費は、20％増の120万円になります。
さて、初年度は年間50万円のキャッシュアウトでしたが10年後はいくらになっているでしょうか？
450万円 - （450万円 + 120万円） ＝ -120万円
たった10年で赤字幅が50万円が120万円になりました。
自分の生活・家族の生活のお金を払いながら年間120万円も払えるでしょうか？
これが30年後になると、経費が大幅に増加します。
部屋のあちこちに毎年のように大きな修繕が必要になる他、マンション全体の大規模修繕用の積立金額もかなり高額になってきます。
中古物件を買いリフォームなどを施さない限り、購入時が最も利回り・キャッシュフローが良くなります。
キャッシュフローがマイナスの物件にはくれぐれも注意しましょう。
キャッシュフローと損益の違いって最初わけわかんないですよね
２．立地
投資用の不動産は立地がものをいう世界です。
不動産投資は１に立地２にも立地といわれることがあります。
立地が良ければ多少古くなっても入居してくれる人がいます。
立地が良ければ多少割高でも入居してくれる人がいます。
立地が良ければ相場以上の値段で売却することができます。
ざっと見ただけでもかなりのメリットが立地にはありますね。
アパート投資やマンション投資においては空室リスクは避けられません。
しかし、空室リスクを軽減することは可能です。
その一番の対策が立地の良い物件を買うことなのです。
例えば、以下の条件でどの物件に入居したいか考えてみましょう。
【物件A】
- 駅まで徒歩30分
- 50,000円/月
【物件B】
- 駅までバス15分
- 30,000円/月
【物件C】
- 駅まで徒歩5分
- 75,000円/月
どうでしょうか？
賃料がどれだけ安くても駅まで30分以上あったり、バスを使わなければいけない物件に住みたくなるでしょうか？
ほとんどの方は駅近の物件Cに住みたくなると思います。たとえ賃料に1.5倍～2倍超の差があってもです。
同じ建築費をかけて建てた物件ですが2倍の収入差が生まれます。
事項でも説明しますが、2倍の収入差は何倍ものキャッシュフロー差を生みます。
プロの不動産屋は立地が占めるウエイトの大きさを理解しています。
必ずしも立地の良い物件のみを購入するわけではありませんが、他の要素に多少の問題があっても立地の良さで目をつぶるなんてことは多々あることです。
立地の良い物件情報を手に入れることが一番大変です！
３．建物構造・築年数
築年数ってそんなに重要？20年でも30年でも対して変わらなくない？
そう思う方もいるのではないでしょうか？
築年数を気にする1番の理由というのが、銀行のローン期間が長くとれるかどうかです。
不動産投資をするときは基本的に銀行からお金を借りて行います。
投資家としては長く借りれれば長く借りれるほど、キャッシュフローがプラスになる為できるだけ長期でのローンを希望します。（長期なほどひと月当たりのローン返済額が減る為です。）
しかし銀行はどの物件でも長くお金を貸してくれるわけではありません。
銀行ごとに期間の算出方法は異なるのですが、（１）耐用年数（２）銀行独自の期間設定 のどちらかになります。
| 木造 | 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 耐用年数 | 22年 | 34年 | 47年 |
上記の表は建物の構造に定められた耐用年数です。
例えば、木造で築15年の融資を銀行にお願いすると、7年間での返済計画が組まれます。
7年でキャッシュフローをプラスにするのは殆ど不可能です。
しかし、鉄筋コンクリート造で築15年の場合だと32年間で返済計画が組まれるため、資金計画にかなりの余裕が生まれます。
ちなみに、銀行によっては耐用年数よりも短く融資期間を取るところも多いです。
木造は20年、鉄筋コンクリート造は40年といった具合です。
逆に信用金庫は耐用年数よりも長く見てくれるところが多いです。
ただしその分金利が高く設定される傾向にあります。
あなたに協力してくれる金融機関を見つけましょう！
まとめ
今回は投資用不動産を買う際に不動産屋目線でのポイント３選を解説しました。
今回の内容を軽くおさらいしてみましょう！！
- 必ずキャッシュフローがプラスの物件を買う
- 不動産は１にも２にも立地！
- 余裕を持った返済期間がとれる築年数の物件を買う！
以上３点を守っていただければ、大きな問題のない不動産投資を行うことができます。
もし、その他の点で不明点等ございましたらご相談いただければと思います。
押し売り営業などもちろんせずに、真摯にご質問にお答えさせていただきます！
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今回の記事の内容はいかがだったでしょうか？
不動産投資は失敗すると取り返しがつかないため、初心者の方は必ず信頼のおける不動産のプロに相談しながら行いましょう！
札幌で不動産にお悩みの方
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