ご覧いただきありがとうございます！
札幌の不動産屋、株式会社レックの大友です。
あなたは新聞を読んでいますか？広告まで見ていますか？
YESという方は疑問に思ったことがあるはずです。
大手の不動産会社が新聞に物件情報を載せているけど、あれってどういう物件なの？儲かるの？
利回りが３％・４％って書いてある物件が多いけれど、それって買ったらお得なの？
このような方はこの記事を及んでいただければ疑問が解決され、晴れやかな気持ちになって余生を過ごせるはずでしょう。
利回りとは何か？ということから結論まで、丁寧に説明していきます。
知識がない方でも楽しめる様な内容になっていますので、ぜひお楽しみください！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
Contents
利回りについて
不動産投資を考える時、まず初めに気にするポイントが利回りです。
利回りは奥が深く、全部を説明しては夜が明けてしまうので、さらっと説明します。
このような賃料収入での利益をインカムゲインといいます。
利回りの詳しい説明はこちらをご覧ください
利回りとは？
利回りとは、、、
”総投資額に対する収入の割合”
数式に落とし込むと、以下の通りになります。
年間収入 ÷ 総投資額 ＝ 〇〇％(利回り)
イメージしづらいと思うので、具体例を挙げて説明します。
価格１億円万円のマンションが売ってました。
現在満室で、年間５００万円の賃料収入が入居者から入ってきます。
この時の利回りは？
５００万円(年間収入) ÷ １億円（総投資額） ＝ ５％
不動産投資をするなら、利回りの計算は絶対に自分でできるようになりましょう
利回りの目安
上の例では利回り５％でしたが、実際何％だったらいいの！？って話ですよね。
これは個人差があるので一概には言えないのですが、８％以上を目安に考えてください。
例１：利回り５％
条件：年間収入５００万円・総投資額１億円・２０年ローン
年間収入 ー 年間の返済額 ＝ 年間手残り金額(利益)
５００万円 ー （１億円 ÷ ２０年） ＝ ０
例２：利回り８％
条件：年間収入８００万円・総投資額１億円・２０年ローン
年間収入 ー 年間の返済額 ＝ 年間手残り金額(利益)
７００万円 ー （１億円 ÷ ２０年） ＝ ２００万円
途中の式はわからなくて大丈夫です！
結論、利回り５％だと２０年間ローンの支払いに収入の全てがかかってしまい、２１年目からお金が入ってくる状態になります。
そして、利回り８％だとローンの返済をしつつも年間２００万円の収入があります。
せっかく不動産投資をしたのに、２０年間無収入は寂しいですよね。
多少の現金収入がありつつ、無理なく不動産投資ができる最低ラインが８％だと私は思っています。
実際は税金や、諸経費がかかってくるのでもう少し複雑な計算になりますが、イメージだけつかんでいただければOKです
利回りの注意点
実際には税金がかかったり、手数料なども発生するので、総投資額はもっと膨らみます。
また、今回は満室想定なので、収入はこれ以上増えることはありません。
しかし退去者リスク・老朽化に伴う賃料現象リスク等があり、賃料収入は基本的には減ります。
実際の利回りは上記のものよりも悪くなるということです。
ここ、とても大事なポイントです。
そうです、新聞には上記の例のようなざっくり利回りが記載されています。
ここは要注意点ですね！
利回りだけを見ると、新聞に載っている不動産は買わない方が良い物件が多いです
売却利益について
不動産投資は賃料収入だけで価値が決まるわけではありません。
安く仕入れて、高く売れればそれも立派な利益です。
このような売買金額での利益をキャピタルゲインといいます。
売却利益とは？
こちらは利回りと違って考え方は簡単です。
売却利益とは、、、
”売却金額と仕入金額の差”
数式に落とし込むと、次のようになります。
売却金額 ― 仕入金額 ＝ 売却利益
こちらも例を挙げて説明します。
価格１億円のマンションが売っていました。
額面通りの金額で購入し、１億２千万円で売却しました。
この時の売却利益は？
１億２千万円(売却金額) ー １億円(仕入金額) ＝ ２千万円(売却利益)
こちらの方がイメージはしやすいのではないでしょうか
売却利益の目安
売却利益に関しては最低、損をしなければ良いです。
買った金額よりも高く売れればそれで良いわけです。
しかし不動産の購入というのは思ったよりも手間や費用が掛かってくるものです。
仕入金額に諸費用をプラスして考えることは忘れないようにしましょう！
売却利益の注意点
不動産を買って、売却して利益を得ようとする方もいると思います。
その考え自体はOKです。
しかし、仕入れて売却してを繰り返してしまうと違法になってしまうことがあります。
なぜかというと、不動産取引を継続して繰り返すのは、宅建業免許を持った業者にしか許可されていないからです。
基本的には短期スパンでの売却利益を狙って不動産を仕入れることはオススメしません。
キャピタル狙いの投資はインカムに比べて難易度が高く、不動産市況全体の理解が必要になってきます。
結論：新聞に載っている不動産は”買い”なのか？
ここまで、不動産投資の考え方について２つの視点から見てきました。
利回り目線では、目安は７％、新聞に載っている不動産でこの水準を超えているものは少ないという話でしたね。
売却利益目線では、利益が出せるのであれば良いが、違法になる可能性があるので、売却利益目当ての投資はオススメしないという話でした。
さて、ここからが一番重要です。
不動産屋が買わなかった物件が新聞に載っている
タイトル通りです。
不動産物件の売却情報がどういうルートを通って新聞に載るかを考えてみましょう。
- オーナーの知り合い
- 持ち込み先の不動産業者
- 持ち込み先の不動産業者の知り合いの業者・オーナー
- ３の時に持ち込まれた業者・オーナーの知り合い
- 新聞へ
- 最初は物件の持ち主に知り合いです。不動産のオーナーは横のつながりがある為、オーナー同士で売れるのであれば売ってしまいます。
- 次に持ち込まれた先の不動産業者です。不動産の買取も行っている業者も多い為、業者目線での検討が一旦ここで入ります。
- 不動産業者は売却すると手数料が入る為、知り合いの業者・オーナーに片っ端から声を掛けます。自社のHPにも載せるでしょう。ここで一般の人に情報が入ります。
- ここからはどんどん枝分かれして広がっていきます。３の時に声がかかった業者・オーナーからどんどんツテで情報が広がっていきます。
- 上記すべての人が買いだと判断しなかった物件が新聞などのメディアに載ります
結論が見えてきましたね。
新聞に載る物件は、目が肥えている数多の人間が買わないと判断した物件なのです。
数々のプロよりもあなたが物件の価値を見出すことができる自信がありますか？
あなたにしかできない活用方法があると思いますか？
もしかしたらあるのかもしれません。
不動産の相場は、上がりそうor下がりそうという予測レベルでの見通しはある程度たちます。
「上がりそうだから買う」という人もいるでしょう。
しかし、この世にいる数多の不動産のプロが見送った物件の価格が上がる可能性は高いでしょうか？
いくら自分の目に自信があっても、注意してもし足りないことはわかっていただけると思います。
新聞不動産、買いたいと思うでしょうか、、？
不動産屋の正直な感想
新聞に載っている物件は、言葉を選ばずに言うと、「ゴミ物件」です。
絶対に買わないでください。
大手の不動産屋が広告を出しているから安心なんてことはありません。
そもそも、新聞に広告を載せるというのはかなりのコストがかかります。
不動産屋・オーナーからすればできるだけ載せたくないわけです。
しかし、載せないと売れない、載せれば何も知らない素人が買ってくれるかもしれないという思いで広告を出します。
載っている物件の中には、利回りが１０％を超えるものもあります。
不動産投資には注意すべき点が数多く存在します。
残念ながら、多くの不動産屋が目先の利益を追って、詳しい説明をせずに不動産を売ります。
不動産投資をして、月々儲かるどころか手出しがある方、大きな借金が残ってしまう方、様々な方を見てきました。
その人はなにも悪いことをしていません。悪いのはそういう状況になると分かって物件を売った業者です。
私はこの世から不動産投資で不幸になる人を無くしたいと考えています。
不動産投資の悪い側面は少しわかっていただけたのではないかと思います。
しかし、不動産投資は上手くすると、すさまじい威力のある投資方法です。
お金持ちの人は不動産を持っているイメージがありますよね？
不動産投資のメリットに関しては別の記事で解説予定なので、少々お待ちください。
不動産投資をするときは、石橋を１００回は叩きましょう！叩きすぎることはありません！
その上で、ハッピーな不動産ライフを送りましょう！
私は、そのためのお手伝いをさせていただいております！
ではまた！
新聞不動産の解説、いかがだったでしょうか？
当社ではあなたに合わせた、無理のない不動産投資を提案させていただいております。
不動産投資に興味がある方はご連絡お待ちしております！
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