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札幌の不動産屋、株式会社レックの大友です。
アパートオーナー・家賃収入・不労所得・・・
そんな甘美な言葉がアパート経営の書籍を読むと並べられています。
一部は真実です。しかし書籍には描かれていない苦悩や苦労がたくさんあります。
今回は、不動産会社の社長である私が実際に所有しているアパートを例にして、アパート経営のリアルをお伝えしていきます。
尚、税金等複雑な計算が出てきますが、理解しやすいようにかなり簡略化しております。
大筋は間違っていませんが、細かいところは事実とは異なる部分もある為ご容赦ください。
アパートの収支から出口戦略まで解説しています！
リアルな内容になりますので、思い描いている経営とは違うかもしれませんがその分学びも多い内容になっています！
かなり難しい部分もあります。
読み飛ばしても全体はつかめるようになっていますが、分かるまで何度も読んでいただけるとさらに理解が深まります！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
Contents
アパート購入時情報
不動産のプロはどういった情報を見てアパートを買うことを決めるのか、気になりますよね？
表面上の情報ですが、注意すべき点はたくさんあります。
購入金額
まず気になるのはここですよね。
結論からいうと、土地建物本体価格は8,000万円でした。
物件はローンを組んで購入するのですが、基本的には物件本体価格に対して最低１０％は頭金を用意して、自分で支払う必要があります。（頭金なしではローンを組ませてくれません）
今回のケースでは、頭金10％(800万円)、ローン90％(7,200万円)で物件本体を購入しております！
その他費用(仲介手数料・登記費用等)で約400万円程かかっています。
したがって、今回の初期費用としては頭金800万円とその他費用400万円で計1,200万円がかかっています。
全てを合計すると、購入金額は
8,400万円(物件価格) ＋ 400万円(その他費用) ＝ 8,400万円
ということになります！
その他費用でかかった金額の領収書や明細書は、必ず契約書などと一緒に保管するようにしましょう
アパートの概要
次にアパートの概要を説明します。
どういうエリアにどのくらいの広さの、どのくらいの部屋数なのかに着目です！
アパートは何といっても入居者が入らなければ、経営が成り立ちません。
駅までの距離は全員が気にするポイントです。
この物件は駅徒歩3分以内なのでかなり需要があり、空室になりにくい物件と言えますね！
こういった物件を見つけるのが一番大変です
アパート本体の収支
次にアパートの収支について見ていきます。
年間家賃収入
まずは入居率100％の時の年間収入を見ていきましょう。
【条件】
平均賃料：40,000円
部屋数：16戸
【月々の家賃収入】
40,000万円 × 16戸 ＝ 640,000円
【年間の家賃収入】
640,000円 × 12か月 ＝ 7,680,000円
100％入居していると年間7,680,000円の家賃収入があることが分かりました。
ですが実際は、退去者がいたり、そもそも入居がつかない物件もあるので入居率100％というわけにはいきません。
当物件に関しては、立地が良いこともあり、平均１４戸程いつも入居していただいております。
１４戸／１６戸なので、平均入居率は８７．５％になります。
したがって、当物件の実際の年間家賃収入は、、、
7,680,000円(100％入居時) × 87.5% ＝ 6,720,000円
ということが分かりますね！
年間６７２万円というと、日本人の平均よりも収入が多いですね！
アパート経営するだけでそんな収入が！？と思ったあなた、少々お待ちください。
ちゃんと支出もありますので、次の章から説明していきます！
ここまでだと、不動産投資サイコーって感じですね
悪徳不動産屋はこういった良い部分だけを切り取って、悪い部分は上手く隠すので注意が必要です
年間支出
アパート経営は家賃収入が入ってくるだけではなく、残念ながら様々な費用もかかってきます。
アパート経営でかかってくるコストは以下の通りです。
- ローン返済費用(元金+金利)
- 管理費
- 共用部電気代
- 火災保険料
- 固定資産税
- 修繕費
順番に説明していきます。
１．ローン返済費用(元金+金利)
一番ヘビーな支出がこれです。基本的に不動産投資はローンを組んで行います。
ローンの返済というのは、ローンの元金と金利分に分けて考えます。
これは、アパート経営の損益とキャッシュフローの計算の時に使用します。
この辺は上級者向けの解説になりますので、なんとなく理解していただければOKです！
【条件】
借入金額：4,000万(物件価格の50％)
金利：1.15％
期間：14年
返済方法：元金均等
【年間返済金額】
元金返済金額：4000万円 ÷ 14年 ＝ 285万円
金利分返済金額：2,000*万円 × 1.15％ ＝ 23万円
合計返済額：285万円 + 23万円 ＝308万円
*上記の金利分返済金額の2,000万円について説明します。
元金均等方式での返済の場合、金利返済額は元金の残額に対してかかってくるので、返済が進めば進むほど利息は安くなります。
今回は分かりやすくするため、ローン全額の半額を平均利息額として計算しています。
返済方法については以下の記事がわかりやすいので、分からない方は読んでみてください！
https://finance.recruit.co.jp/article/k025/
結論、ローンの年間返済額は3,080,000円かかります！
２．管理費
アパートには必ず管理会社（管理人）がいます。
オーナー自らが管理している物件もありますが、365日いつでも入居者から連絡が来るのであまりオススメしません。
基本的には管理会社に管理を頼むことになりますが、管理とはどういった業務なのでしょうか？また、費用はどのくらいなのでしょうか？
・入居者対応(設備不良・隣人トラブル等)
・空室に対しての入居者募集
・建物の維持管理(建物清掃・定期点検)
・物件周辺への配慮
簡単には管理の業務内容は以上の通りになります。
水道・ガスの異常や、隣人トラブルなどの連絡は全て管理会社に来ます。
入居者対応だけでも、オーナー個人でやるには大変なことがお分かりいただけるかと思います。
続いて実際の費用についてですが、私の周りだと1戸2,000円～3,000円／月が多いです。(入居している部屋当たりの値段です。空室の場合は基本的に管理料は発生しません)
仮に1戸3,000円で平均14戸埋まっているとすると・・・
3,000円 × 14戸 ＝ 42,000円／月
42,000円／月 × 12か月 ＝ 504,000円／年
これくらいの金額が年間でかかってきます！
３．共用部電気代
これは想像つきやすいですね！
入居者のスペースは基本的に本人が電気代を払うケースがほとんどだと思います。
（中には電気・ガス込みで家賃設定している物件もありますが）
ただし、通路や階段などの共用部の電気代はオーナー負担です。
今回の物件だと、月々平均4,000円程かかってきます。
年間だと4,000円 × 12か月 ＝ 48,000円 程かかってきます！
４．火災保険料
こちらも必須の支出です。
8,000万円払って購入した物件が次の日に火事で全焼したら笑えませんよね。。。
火災は入居者が原因で起こるケースが殆どなので、オーナーが気を付けても起きてしまうことがあります。
そういうときの為に保険に入っておけば、ある程度金額が返ってくるため安心です！
火災保険料は基本的に年に1回、1年分を払うことになります。
今回の物件だと、年間40,000円 程かかってきます！
５．固定資産税
あなたも私も大嫌いな税金がここでもかかってきます。
不動産を所有していると、毎年固定資産税という税金がかかります。
不動産は1つ1つの値段が大きいので、3％などの小さい税率でも額にすると結構馬鹿にならないものになります。
今回の物件の場合は、年間550,000円 程かかります
６．修繕費
最後に、建物は老朽化するにつれて補修が必要になってきます。
外壁を塗りなおしたり、雨漏りを直したりと建物によってバラバラです。
当物件はまだ築19年と大きな修繕は必要ありません。
しかし、将来的には大きな修繕が必要になってきます。
建物の寿命を50年として、今後30年で1戸当たり150万円かかると仮定して計算します。
150万円 × 16戸 ＝ 2,400万円
2,400万円 ÷ 30年 ＝ 80万円
仮定ですが、建物の年間修繕費は800,000円程かかってきます！
支出の合計
支出のまとめです。
項目ごとに年間の支出を洗い出していきましたが、全部でいくらになったでしょうか
- ローン返済費用 3,080,000円 （14年間）
- 管理費 504,000円
- 共用部電気代 48,000円
- 火災保険料 40,000円
- 固定資産税 550,000円
- 修繕費 800,000円
合計 5,022,000円 かかることが分かりました！
ローン返済以外だと、年間1,942,000円になりますので、返済期間の14年を過ぎた後はこのくらいの金額が年間出ていくことになります。
家賃収入は6,720,000円だったので、かなり得をしてそうですね！
続いてこのアパートの利回りについて見ていきましょう！
この辺の支出を計算するのは、結構勉強しないと難しいです。
エレベーターがある場合や、ペット可の場合など、物件ごとに必要な支出が違う点には注意が必要です。
年間利回り
利回りについては収支とはあまり関係ありませんが、この物件がどのくらいの利回りなのかを知っておくことはとても大事です。
今後、不動産物件を精査していく上でのベンチマークとして使ってください。
収支にだけ興味があるよーっていう方は読み飛ばしていただいてもOKです！
利回りには様々な指標がありますが、今回は表面・実質利回り両方について見ていきましょう！
利回りに関してはこちらの記事で詳しく解説していますので、こちらの記事を読んでいただくとこの章の話がより理解できるようになります。
表面利回り
表面利回りは、物件価格に対する満室時賃料の割合なので、
7,680,000円(満室時賃料収入) ÷ 80,000,000円(物件価格) ＝ 9.6％
実質利回り
実質利回りは、物件価格+諸費用に対する賃料収入-諸費用です。
物件価格+諸費用は84,000,000円でしたね。
問題なのは、諸費用です。その中でもローン返済の項目についてです。
前述の収支計算ではローン元金と利息の合計を計算しました。これは、実際に手元から出ていく金額です。
しかし、利回り計算の時は利息部分のみを算入します。
これは利息は「費用」ですが、元金に関しては「資産」に分類されるからです。
ローンの代金は建物代なので、払った分が資産＝自分のものになっていると考えると分かりやすいかもしれません。
そのことを考慮して、賃料収入ー費用を計算します。
6,720,000円(賃料収入) - 2,068,000円(費用) ＝ 4,652,000円
以上を踏まえて、この物件の実質利回りは以下の通りになります。
4,652,000円 ÷ 8,400,000 ＝ 5.5％
利回りまとめ
表面利回りが9.6％でも、実質利回りは5.5％まで落ちてしまうことが分かりました。
逆に言うと、実質利回りが5.5％でも収支はプラスになります。
ローンの期間を短くする・自己資金をもっと出す・賃料を上げる等の工夫をすると、利回りは良くなります。
業者サイドはこの辺をいじって利回りを良く見せようとするので、注意しましょう！
ぱっと見の利回りに騙されてはいけません。。。
減価償却を含めた収支
不動産投資の勧誘あるあるである「節税」について説明します。
不動産投資の節税とは基本的にこの減価償却というものを用いて計算することになります。
このアパートを減価償却も含めて収支計算するとどうなるのでしょうか？
一緒に見ていきましょう！
減価償却とは？
想像してみてください。
新築の建物と建ててから１年が経過した建物、どちらの価値が高いでしょうか？
・・・もちろん新築の建物ですよね。
このように建物は価値が減少していくので、それに従って自分の資産が減っていくことになります。
この減った分は利益からマイナスして損益の計算をすることになります。
建物は構造ごとに法定耐用年数が定められており、その耐用年数に丁度建物の価値が１円になるように利益からマイナスしていきます。
これを減価償却といいます。
マイナスというと損をするのかと思いがちですが実はこれ、かなり得をします。
というのも、アパート経営で出た利益に対しては税金がかかります。
会社で働いた給料から所得税や住民税が引かれて寂しい金額になりますよね？
あれと同じアパートの収入にもかかってきます。
日本は累進課税制度を導入しているので、利益が大きければ大きいほどかかってくる税金が多くなります。
その利益を「減価償却」が減らしてくれるので、税金の支払い額が減少するということです。
この減価償却でどのくらい得をするのか、今回のケースを例にして見ていきましょう！
ここはかなり難しい部分ですが、不動産投資の肝なので、理解できるまで何度も読んでみてください。
減価償却にフォーカスした記事も近々投稿予定なので、お楽しみに！
今回アパートの減価償却
さて今回のアパートですが、詳細は省きますが年間約2,500,000円を償却することができます。
（躯体のみ。設備を合わせればもっといきますが計算が複雑になるので割愛します。）
当物件の年間利益ですが、実質利回りの時に計算した通り、4,652,000円です。
本来であればこれに他の利益を足した額に対して税金がかかります。
減価償却がある場合とない場合の比較は以下の通りです。
【条件】
年収3,000,000円
他に事業所得・控除等はなし
【減価償却無】
年間利益
3,000,000円 + 4,652,000円 ＝ 7,652,000円
ざっくりですが、この額だと年間140万円程税金がかかります。
【減価償却有】
年間利益
7,652,000円 - 2,500,000円 ＝ 5,152,000円
ざっくりこの額だと年間100万円程の税金がかかります。
【年間お得額】
1,400,000円 - 1,000,000 ＝400,000円
以上を見ていただくと分かる通り、アパートの減価償却で40万円程税金が安くなっていることが分かります。
アパートがなければこんなに高額にもなっていないため、年間40万円得しているということに頭のいいあなたは疑問を持ったかもしれません。
半分正解です。
しかし、今回そこまで説明してしまうと本題から遠ざかってしまう為、割愛させていただきます。
減価償却に関してはこちらの記事で詳しく解説していますので、是非ご覧ください。
減価償却は不動産投資のキモであると私は考えています！
売却も含めた収支
土地は永遠になくなることはないですが、建物は老朽化すると入居者が入らなくなったり、修繕費がかなりかかってきたりしてしまいます。
物件を購入するときには、「出口」の戦略までしっかりと考えていくことが大切になります。
出口としては、基本的には”売却”か”建て替え”の二つがあります。
建て替えに関してはあまりにも計算が複雑なので、売却の出口戦略を考えていきます。
売却した後を考えた収支を考えていきましょう！
値段のアタリの付け方
売却を考える時に「いくらで売れるのか？」ということを考えれば大体の収支が分かります。
単純に買った値段で売れればよいのですが、前述の通り建物の価値は年々下がっていきます。
基本的には建物には天寿を全うしてもらう方向で、築50年で売ると仮定しましょう。
築50年の建物となると、建物自体の価値は0円とみるのが妥当でしょう。
法定耐用年数もとっくに過ぎています。
したがって、当物件の価値は土地のみの価値となります。
多少の上下はありますが、ここでは簡単に土地の価格は変動しないものとします。
一般的に、日本は人口減少しているので人気のエリア以外の土地の価値は減少すると考えます。
当物件は札幌市内の駅徒歩2分圏内ですので、30年経ったとしてもそこまで価値は落ちにくいと考えます。
もしあなたが人口減少が見込まれるエリアに不動産を購入した場合はいくらか価値の漸減を見込んでおくといいでしょう。
減少の見込みに関しては、公示地価や路線価などを調べてなんとなくアタリをつけましょう。
さて、本題です。当物件の土地の価格ですが、参考までに公示地価を用いて計算していきましょう。
公示地価はこちらのサイトからどなたでも見ることができます。
当物件に最も近い場所での公示地価は、120,000円／㎡ です。
一般的に公示地価は実勢価格の７割程度のことが多いので、実勢価格は以下の通りになります。
120,000円／㎡ ÷ 0.7 ＝ 約170,000円／㎡
当物件の土地面積は180㎡なので、、
170,000円／㎡ × 180㎡ ＝30,600,000円
こちらの金額が想定される売却額になります。
（本来は売却の費用等もかかりますがありますが、今回は割愛します。その分地価は予想よりも安く見ていますのでご容赦を）
他にも、利回りで売却金額を出す方法もあり、建物価値のある物件にはかなり有効な計算方法です。
アパートの売却収支
おおよその売却価格が出たところで、売却も含めた当プロジェクトの収支を計算していきます！
全然見なくてもいいのですが、一応計算も残しておきます。
どうぞ結果まで読み飛ばしてください！
【条件】
購入価格： 84,000,000円（自己資金44,000,000）
年間家賃収入： 6,720,000円
年間減価償却差額： 400,000円
年間支出： 5,022,000円（ローン込みの14年間）
年間支出： 1,942,000円（ローン完済後17年間）
売却価格： 30,600,000円
保有期間：31年(築19年の為、31年保有で築50年になります)
【プロジェクト収支】
総収入から自己資金を引いた額が今プロジェクトの利益になります。
総収入：
(家賃収入×31年+減価償却差額×5年分+売却価格 ) – (ローン込み年間支出× 14年 + ローン無し年間支出 × 17年間）
(6,720,000円 × 31年 + 400,000円 × 5年 + 30,600,000円) – (5,042,000 × 14年 +
1,942,000 × 17年) = 137,320,000円
総収入ー購入価格
137,320,000円 – 44,000,000円 ＝ 93,320,000円
はい、すいません。こんなにお得ではないです。計算して自分でもびっくりしました。
今回のケースですと、老朽化した物件の入居率低下・賃料低下を計算に入れていないので、少し大きめの数字が出ました。
しかし以上を加味しても少なくとも大きなプラスであることは間違いないです。
31年間での成績なので、この計算上では年間300万円程度得をしていることになります。
8,000万円投資しての年間300万円なので、利回り的には大したことありません。
しかし、そもそもの価格が大きい為、額はかなり大きくなります。
不動産という担保があれば銀行からお金を借りることができ、自分の投資可能額にレバレッジをかけることができる。
これが不動産投資の大きなメリットです。
多少脚色付きですが、不動産投資の威力が分かっていただけたでしょうか？
ちょっと良く見えすぎていますが、損はしていないことはお分かりいただけたかと思います！
まとめ
今回の記事、いかがだったでしょうか？
少し難しかったですが、理解していただけたでしょうか？
アパート経営と一口に言っても様々な考えることがあります。
お仕事をしながら物件を探し、物件を精査し、出口まで考える。
そんなスーパーマンみたいなことができる人は一握りです。
「自分ではわからないけど不動産投資をしたい！」
そういう方のために、私たちのような不動産業者がいるわけです。
しかし、悪徳不動産屋に騙されないためにも、最低限の知識は身につけておかなければいけません。
この記事を一通り理解していただければ、騙される確率がグッと減ります！
そして、よろしければ私にあなたの不動産投資のお手伝いをさせていただけるのであればこんな幸せなことはありません。
一緒にハッピー不動産オーナー生活を目指しませんか？
連絡お待ちしております！
アパート経営にチャレンジしてみたい方！
不動産投資に興味がある方！
あなたにとって最適なプランを作成します！
もちろん相談は無料ですので、どしどしご相談ください！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
