こんにちは！
株式会社レックの大友です！
あなたは物件を売却・購入したいときに、「自分で地価相場を計算できたらなあ」と思ったことはありませんか？
不動産の取引をする前に地価の相場を知っておかないと、高く買わされてしまったり、逆に安く売ってしまうなんてことが起こりますよね。
そこで今回の記事では自分で地価の相場観をつかむための方法を5つ紹介していきます。
この記事を読み終わるころにはあなたはもう自分で地価の相場を求めることができるようになっていますので、ぜひ最後まで読んでいってください！
Contents
１．取引事例価格を調べる
この方法が一番実際の価格（実勢価格）に近い数字が出てきます。
過去に実際にその金額で取引されているわけですから、実勢価格そのものなんですね。
この方法が一番信ぴょう性が高いですが、場所によっては使えない場合があります。
不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
こちらのURLにアクセスします。（いっぱい使う人はブックマークしておきましょう）
- 「地図から探したい方へ」
- ズームして「価格情報」→「不動産取引価格情報」「成約価格情報」→「決定」
- 調べたい場所の近くをクリック→「詳細表示」
- 過去の取引事例1年分くらいが出てくるので、近い住所を探して価格を見ればOK
注意点
- 過去の取引事例なので、地価の上昇（下落）の調整が必要
- 近くに取引事例がない、あっても条件が違いすぎて使えない場合も結構多い
- 調べたい土地と全く同じ条件ではない（地型・面積・道路付け等）ので、そこも調整が必要
意外と道路付けとか、地型って大事なので、同じ地域に取引事例が載ってても鵜吞みにしすぎないようにしましょう！
２．公示地価を調べる
公示地価 × 1.2 ＝ 実勢価格
概要
- 発表者：国土交通省
- 発表時期：3月
- 発表回数：年1回
- 調査担当：不動産鑑定士
- 調査時期：1月1日時点
- 調査箇所：約2万6千
主な用途
- 土地取引の主な指標になる
- 経済の動向を示す指標になる
- 公共事業用地の買収や保証金額の算定に参考にされる
不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
取引事例の検索と同様、こちらのURLにアクセスします。（いっぱい使う人はブックマークしておきましょう）
- 「地図から探したい方へ」
- ズームして「価格情報」→「国土交通省地価公示」→「決定」
- 公示地価が表示されます。（詳細表示を押すと詳しい情報が出てくる）
注意点
- 都市計画区域外には使えない
- 人気のある土地ほど、実勢価格と値が離れる（×2.0になる場合も）
- その年の1月1日時点の情報なので、年末にはかなりずれている可能性がある
リリースしたてで動作が遅いので、表示されるまで待ちましょう
３．基準地価を調べる
基準地価 × 1.2 ＝ 実勢価格
概要
- 発表者：都道府県
- 発表時期：10月
- 発表回数：年1回
- 調査担当：不動産鑑定士
- 調査時期：7月1日時点
- 調査箇所：約2万2千
主な用途
- 土地取引の主な指標になる
- 公示地価と違い、都市計画区域外も含まれる
- 公示地価を補完する（公示地価からちょうど半年後のデータ）
- 公示地価と調査時期が違う為、都市半ばの地価動向に使用される
不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
まずは毎度おなじみのこのページにアクセスしてください。
- 「地図から探したい方へ」
- ズームして「価格情報」→「都道府県地価調査」→「決定」
- 公示地価と同様に、〇をクリックすればOKです。
注意点
- 公示地価よりも、市街地の調査箇所がかなり少ない
- 公示地価の半年後に発表なので、半期ごとに使い分けると良い
- 人気のある土地ほど、実勢価格と値が離れる（×2.0になる場合も）
なんか基準地価って影が薄いんですよね。。。
４．（相続税）路線価を調べる
路線価 × 1.5 ＝ 実勢価格
概要
- 発表者：国税庁
- 発表時期：10月
- 発表回数：年1回
- 調査担当：国税局
- 調査時期：1月1日時点
- 調査箇所：約40万
主な用途
- 相続税・贈与税の算定
- 道路に面した宅地の評価額
- 敷地の形状によって評価が異なる
路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/
まずはこのページを開きます。
- 以下の画面が出てくるので、調べたい都道府県をクリックします。
- こんな画面が出てくるので、路線価図をクリック。
- 次に詳細の地図が出てくるので、調べたい市区町村をクリックします。
- このような画面が出てくるので、自分が調べたい住所の番号を適当に押してみましょう。
- 地図が表示されるので、該当土地の前にある数字を見れば路線価が分かります。（数字に1,000をかけた数字が路線価です。）
もし調査対象の土地が地図になかった場合は、②の接続図から探しましょう。
注意点
- 海底ある数字を1000倍した値が路線価
- ２，３個の道路に面している場合は、一番数字が大きいものを採用する
- 300Dなど、アルファベットが後についているが気にしなくてよい（借地権割合）
取引事例・公示地価（基準地価）・路線価を使って計算しても、それぞれ全然違う値になることもあります。
そういう場合は、各数字を平均したり、周辺の取引事例に近い値を目安にすると良いです。
【番外編】土地データマップ
土地データマップ
このURLにアクセスすると、都道府県・市町村・駅などの周辺公示地価・基準地価相場を確認することができます。
こちらのサイトは、地価の変動が一目でわかるのでとても便利です。
- 以下の画面が出てくるので、地図か下の表から調べたい都道府県を選択します。（今回は北海道を選択）
- 赤枠の中から、市町村を選択します。
上の青枠部分は、無料査定の選択欄なので、地価を調べたい場合は触らないでください。
- 地図部分からは地価が上がっているかどうかが一目で確認でき、矢印をクリックすれば㎡単価・坪単価・上昇率が確認できます。
下の表部分からは駅別・エリア別の平均地価や、地価ランキングが確認できます。
私は見やすさもあり、土地データマップを使う機会の方が多いです
【応用編】5．借地代の相場を調べるには？
売却時の相場は、今までの方法でなんとなく出せるようになりましたね。
では、土地を貸す場合の相場はどうやって求めるのでしょうか？
２つ方法があるので、併せて学んでいきましょう！
①路線価を使う方法
路線価 × 5.0％ ÷ 12か月 ＝ 月地代相場
- 路線価が30万円の場合は、30万円 × 5.0％ ÷ 12 ＝1,250円／㎡
- 6％の方が相場に近くなる場合もあり、あくまで実勢価格ベースは忘れないこと
②月ぎめ駐車場代金を使う方法
駐車場収入 ÷ 敷地面積 ＝ 月地代相場
- 駐車場収入 ＝ 駐車台数 × 代金 で求める
- 駐車台数が分からない場合は、敷地面積（坪） ÷ ８（坪）で概算することも可能
土地を貸したい（借りたい）ときもこれで安心ですね！
まとめ
今回は地価相場を計算するテクニックについて勉強していきました。
それぞれの地価の特徴、使い方はマスターできましたか？
正直、今回紹介した方法は一つだけではあまり使い物になりません。
しかし、全てを組み合わせることで、実際の価格に近い値になりますので、相場が知りたい方はすべての方法で価格をだし、参考にして自分なりに相場観を養いましょう！
不動産屋に相談に行く前に、必ず自分で相場を調べることを忘れないでください。
ちょっと相場について話せれば、不動産屋もああなたに対して変なことはできなくなります。
自分の資産を守るためにも、今回学んだテクニックを使いこなしてくださいね！
ではまた！
不動産屋として意見を述べるときは、お客様に納得いただける根拠を示すことが大事だと思っています。
逆に不動産屋が、しっかりとした根拠を述べて価格の提示をした際は、自分の調べた相場と違っていても、受け入れてくださると助かります。
お客様と不動産屋の信頼関係ができているほど、売却や購入もスムーズに進みますので、協力して、一緒に目標を達成しましょう！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
