こんにちは！
株式会社レックの大友です！
今回は、新築物件と中古物件の対決の記事です。
不動産投資をするときに、新築から始めようか？中古から始めようか？と悩む方は多いです。
今回は、それぞれの特徴を確認し、あなたに向いている方はどっちなのかを確かめていきましょう！
どのレベルの方でもわかりやすいように解説していきますので、安心して読んでいってくださいネ。
Contents
新築物件のメリットとデメリット
新築物件のメリット
融資期間が取りやすい
ここが新築の一番のメリットでしょう。
銀行から借り入れをする際の融資期間は長いほど、キャッシュフローを取りやすくなります。
ひと月当たりの返済が減るわけですから、当たり前ですね。
しかし、銀行は融資期間を建物の耐用年数の残存期間を目安に設定します。
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造（W造） | 22年 |
| 鉄骨造（S造） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
上の表を参考にすると、新築で木造アパートを建てたときは22年を目安に融資期間が設定されます。
しかし、築20年の中古木造アパートを購入する場合は2年しか期間が取れません。
購入額：新築4,000万円・中古2,000万円とすると、
返済額：新築15万円／月・中古83万円／月になります。（金利は考慮なし）
15万円であれば、賃料収入で十分に賄えますが、83万円は明らかに手出しが発生しますね。
融資期間が長くとれる、これが新築の一番のメリットです。
入居が付きやすい
新築物件は、新しさと最新の設備、デザインにより、賃貸市場で非常に人気が高いです。
新築に絞って物件を検索する方も多いですよね。
特に札幌のような都市部では、中心部へのアクセスが良好で、最新の生活便利施設を備えた新築物件は、若い世代や単身者からの需要が高い傾向にあります。
この高い賃貸需要は、投資家にとっての一番のリスクである空室リスクを低減し、安定した収入を見込めるという大きなメリットがあります。
築古になってくると、入居が付かず、お金をかけて募集しなければいけなくなる場合も多いので、これも新築ならではのメリットですね。
修繕の必要性が低い
新築物件は、最初の数年間はほとんど修繕の必要がないです。
新しい建物は、使用されている材料も新しく、建築技術も最新のものが用いられています。
建物が古くなってくると、修繕費が結構かさんできてしまい、月や年間の計画が大きく狂ってしまうことも珍しくありません。
大規模なマンションになると、13年に1回程度、大規模修繕が必要になってきます。
一発で〇千万単位での出費になるので、新築時から修繕計画を立て、資金を貯めておくことは必要な点には注意が必要です。
最新の建築基準
新築物件は、最新の建築基準に基づいて建設されるため、耐震性や省エネ性能が高い傾向にあります。
これは、安全性と快適性を求めるテナントにとって大きな魅力となり、特に地震のリスクが高い地域やエネルギー効率を重視する入居者にとっては重要な判断基準となります。
札幌などの寒冷地だと特に、断熱の厚さは冬の寒さに直結するので、昔の物件よりも今の物件の方がかなり快適に過ごすことができます。（断熱材は経年劣化するので）
また、最新の環境基準に対応した物件は、将来的な規制強化にも適応しやすいため、長期的な投資としての価値が高まります。
新築は計画さえしっかりと立てていれば、イレギュラーなことが少ない分、安定して成功しやすいです。
3-2. 新築物件のデメリット
現金化まで時間がかかる（自社企画の場合）
新築物件は計画から稼働まで、どれだけ早くても1年くらいはかかります。
この間に銀行から融資を受けるのですが、お金を払ってから、実際に賃料収入が入るまでの間は何も収入がない状態です。
融資の返済は、基本稼働してからになりますが、諸費用などの自費部分は払いっぱなしのままです。
また、最初から満室稼働すればよいですが、5割稼働であったりする場合もありますよね。
その場合は銀行の返済に比べ、収入が少なく、多少の手出しが入ることは覚悟しておかなければいけません。
実際、弊社のニセコのアパートも建てた瞬間にコロナが発生し、竣工から2年間ほどは1割程度しか稼働してませんでした。
手出ししか発生していない、かなり苦しい状況だったので、そういったイレギュラーも想定しておかなければいけません。
イニシャルコストが大きい
単純に、中古物件に比べて購入価格が高いこともデメリットです。
最新の設備やデザイン、建築基準の遵守など、新築物件のメリットとして紹介したものも、言ってしまうと大きなコストがかかります。
必要経費なので、決して悪いことではないのですが、初期投資が大きくなるため、投資家にとっては高い資金調達の必要性があることも事実です。
特に札幌のような都市では、立地が良い新築物件ほど価格が高騰しやすく、投資の初期段階で大きな資金を必要とする点が挑戦となります。
借入を考慮しても、本人の融資枠に収まらない可能性もあるので、新築をやりたい場合はできるだけ早く金融機関に相談しましょう。
初期の価値減少
新築物件を購入した直後に直面する可能性のあるもう一つのデメリットは、物件価値の初期減少です。
新車を購入した際に価値が下がるのと同様に、新築不動産も購入後の最初の数年間で最も価値が下がりやすいとされています。
これは、物件が”新築”の魅力を失うことによるもので、再販時には”中古”としての価値で評価されるためです。
新築マンション一室を購入する場合は特に注意が必要です。
というのも、新築マンションは購入価格の約3割が販売会社・建築会社などの利益なので、実際の価値は7割程度ということになります。
購入した瞬間から3割価値が下がることを想定して、投資計画を立てなければいけません。
この点は、短期間での売却を考えている投資家にとって特に重要です。
新築物件が向いている人
- 絶対に満室で経営したい
- 不動産投資歴がそこそこある
- 資金の余裕があり、多少のトラブルなら耐えることができる
- 将来性のあるエリアに物件の供給がなく、土地の情報は持っている
ニセコのアパートはコロナのせいでだいぶ苦労しました。（今は満室です）
予測できない災害が起きると、新築は結構弱いので、ある程度余裕を持った資金計画を立てましょう。
中古物件のメリットとデメリット
中古物件のメリット
価格の手頃さ、利回りの高さ
中古物件の最大の魅力は、新築物件に比べて手頃な価格、高い利回りにあります。
札幌を含む多くの地域で、中古物件は新築物件よりも価格が低く設定されているため、初期投資額を抑えながら不動産投資を開始できます。
加えて、売却価格の減少よりも、家賃収入の減少の方が幅が小さいので、利回りも中古物件の方が高い傾向にあります。
この手頃な価格は・高い利回りは、特に予算が限られている投資家にとって大きなメリットであり、複数の物件への投資や、購入後の改装などへの追加投資により、物件の価値を高める選択肢も新築より取りやすいです。
立地の選択肢の広さ
中古物件は、新築物件よりも多様な立地から選択できる利点があります。
特に札幌のような都市では、中心部や交通の便が良いエリアに位置する中古物件が見つかる可能性が高く、逆に新築を建てられるような土地はめったにありません。
不動産投資では立地は命です。
一に立地、二に立地、三に立地といわれるほど立地は大切です。
立地が良ければ、入居者もつきやすいですし、将来的な売却もかなり良い条件で出せるでしょう。
減価償却による節税効果が高い
減価償却は、耐用年数の残存年数が短ければ短いほど高い節税効果を発揮します。
新築の場合は、最短でも木造アパートの22年ですが、中古の場合は耐用年数切れの木造アパートであればたったの4年で償却が可能です。
節税目的での不動産投資であれば、確執に中古の不動産を購入した方が良いと言えますね。
改装による価値向上の機会
中古物件は、改装やリノベーションによって価値を大幅に向上させる可能性を秘めています。
購入価格が新築物件に比べて低いため、改装にかける費用を含めても全体のコストを抑えながら、物件の魅力を高めることができますね。
札幌の中古物件市場では、適切な改装を施すことで、賃貸市場での競争力を高めたり、再販時の価値を上げたりすることが可能です。
経験・知識・想像力が必要ですが、バリューアップのための改装戦略がはまれば、誰も買わないような物件でも利益を出すことが可能です。
単純に購入できる物件の選択肢が増えますので、中古ならではの強みといえるでしょう。
中古の方が初心者には確実にやさしいので、まだ不動産投資経験がない方は最初は中古での投資をお勧めします！
中古物件のデメリット
融資期間が取れない
新築の方でも説明しましたが、融資期間は建物の耐用年数の残存期間をもとに算出されます。
いくら利回りの良い物件があったとしても、融資期間が短いと銀行の融資が付きません。
また、融資金額自体も出にくい傾向にあるので、耐用年数が残っていない物件を購入したい場合は全額キャッシュで買う覚悟が必要です。
しかし、金融機関によっては期間を甘めに見てくれるところもありますので、地場の信金や不動産に積極的な金融機関に相談してみましょう。
逆に、売る側に回った時も、中古の方が年数が経過している場合が多いので安値でしか売れない場合が多いです。
不動産投資は売却するまでが勝負ですので、購入する際は必ず売却までを視野に入れて購入しましょう。
修繕とメンテナンスのコスト
中古物件の主なデメリットは、修繕やメンテナンスにかかるコストが新築物件に比べて高くなりがちであることです。
使用年数が長い物件では、設備の老朽化や構造的な問題が発生しやすく、これらを解決するための費用が必要になります。
使用年数が長ければ長いほど、水漏れなどのリスクが高くなり、月々の修繕費用もかさむ傾向にあります。
特に札幌のような寒冷地では、建物の断熱性や設備の凍結防止など、特有のメンテナンスが必要となる場合があるので注意が必要です。
築古物件を買う場合は特に、今までの修繕履歴を確認し、どこに修繕が必要なのか、それにはいくらかかるのかを購入前に確認するようにしましょう！
賃貸市場での競争
中古物件は、賃貸市場において新築物件や他の中古物件と競争しなければいけません。
新築物件の方が一般的に入居者にとって魅力的であるため、中古物件を賃貸として提供する際には、価格設定や物件の魅力を高める工夫が必要となります。
また、同じエリア内で多数の中古物件が供給されている場合、賃料の競争によって収益性が低下するリスクも無視できません。
そのため、購入を検討する際には、物件の立地や改装後の魅力、市場の供給状況を慎重に分析する力が求められます。
賃料勝負にしてしまうのは楽ですが、利益率の低下に加えて、大きな修繕がくると、今までの利益が吹き飛んでしまうこともあるので、できれば賃料以外の部分で価値を出していきたいところです。
中古物件が向いている人
- コスパ良く投資がしたい
- 節税目的で不動産投資がしたい
- 銀行の融資枠がそこまで大きくない
- 不動産のバリューアップに知見がある
残存期間は15年くらいは残っていてほしいところなので、中古の場合はRCが一番購入しやすいです。
札幌における新築物件と中古物件の投資戦略
市場動向と需要の分析
札幌市で不動産投資をするためには、市場動向と需要を正確に分析することが不可欠です。
札幌は観光地としての魅力だけでなく、住みやすさからも人気が高く、新築物件と中古物件のどちらにも一定の需要があります。
しかし、最近だと若者や単身世帯の増加に伴い、手頃な賃料の中古物件への需要が高まっています。
一方で、新築物件はその新しさや免震・耐震機能などの最新設備に魅力を感じる高所得者層からの需要があります。
エリアに関しても、東西線・南北線沿いは東豊線・JR線沿いよりも人気が高い点や、各区の人口の推移なども理解してから投資を行うと、大きな失敗はしづらくなりますね。
投資目標に基づく物件選択
札幌での不動産投資において、投資家の目標は物件選択における最も重要な指針となります。
基本的には、各々の目標に従って投資を行うので、長期保有か短期売買かも同様です。
収益性を最優先する投資家は、価格の手頃さや改装による価値向上が期待できる中古物件の投資がおすすめです。
一方で、長期的な資産価値の増加や低リスクを重視する投資家は、安定した需要とイレギュラーな出費の少なさで新築物件の方が魅力的に思うでしょう。
投資目標を明確に定め、それに合致した物件選択を行うことが、札幌における不動産投資の成功への鍵となります。
リスク管理と収益最大化のためのアプローチ
札幌における不動産投資でリスクを管理し、収益を最大化するには、多角的なアプローチが求められます。
市場の動向を常に監視し、経済状況や不動産市場の変化に柔軟に対応できるようにすることが重要です。
最近だと、札幌の賃料相場は緩やかに上昇しており、家賃アップのチャンスです。
また、物件の状態や立地、賃貸市場での競争力を定期的に評価し、必要に応じて改装や賃料価格調整を行うことで、投資の利益率をキープすることができます。
さらに、不測の事態に備えて保険に加入するなど、リスクを適切に管理することも大切です。
最近だと、ラピダスの影響で千歳の賃料が爆上がりしています。
不動産の価格は様々な要素に影響を受けるので、ニュースや新聞から欠かさず情報を得ることはとても大切です。
成功事例と失敗事例
新築物件の場合
札幌での新築物件投資の成功事例（Aさんの場合）
札幌の中心地からほど近い場所に、Aさんは自身の未来を切り開く大きな決断をしました。
30歳にしてエリートサラリーマンとしての地位を確立した彼ですが、収入を会社だけに依存していることに少し危機感を覚えており、他にも収入源を求めていました。
そこで目をつけたのが、新築マンションの投資でした。
彼は札幌の賃貸市場の動向と地価の将来性を緻密に分析し、新築物件投資の道を選択しました。
彼は、高い賃貸需要と地価の上昇可能性を見込んでこの投資に踏み出しましたが、それだけに頼ることなく、効果的なマーケティング戦略と適正な賃料設定で、入居率の高さを維持し続けることができました。
さらに、新築物件ならではの低メンテナンスコストを生かし、長期にわたって安定したキャッシュフローを確保することに成功。
結果、月々で入って来る賃料収入もありながら、10年がたった今では物件の価値は購入当初よりも2割ほど高いものに。
持っても良し、売っても良しの理想的な不動産投資の成功になったのでした。
札幌での新築投資物件の失敗事例（Bさんの場合）
札幌の美しい街、その静けさと賑わいの中で、Bさんは自身のキャリアを着実に築いてきました。
30歳でありながら、彼はすでに医者としての地位を確立し、多くの患者から信頼されていました。
しかし、Bさんの野心は医療の世界に留まることなく、彼は本業で得た資金を元手に投資という新たな分野に挑戦することを決意しました。
その焦点となったのは、札幌での新築投資物件でした。
Bさんは、Aさんと同様、札幌の中心地にある新築マンションへの投資を試みました。
彼はこの投資が、安定した収益源となると確信していました。
しかし、Bさんが見落としていたのは、不動産投資におけるリスクと、市場の不確実性でした。
投資初期、物件は期待通りの関心を集め、入居も順調に決まりました。
しかし、やがて市場の状況が変わり始め、賃貸需要が予想よりも低迷し、徐々に入居が決まるまでの期間が延びていきました。
さらに、地価の上昇も停滞し、Bさんが投資に見込んだ資産価値の増加は実現しませんでした。
結局、全然入居者が入らなくなり、賃料を大幅に下げる羽目に。
毎月の収支は赤字で、売ったとしてもトータルでは赤字の物件になってしまいました。
この投資の失敗は、Bさんにとって重い教訓となりました。
彼は医学の分野では優れた知識と技術を持っていましたが、不動産投資の世界では全くの素人だったのです。
この経験から、Bさんは自身の専門外の分野に踏み込む際のリスクを深く理解しました。
中古物件の場合
札幌での中古物件投資の成功事例（Aさんの場合）
札幌の賑やかな街並みを背景に、Aさんは新たな野心を抱いていました。
彼は前回の新築投資の成功を足場に、次は中古投資に挑戦しようと考えました。
Aさんは、立地が良く将来性を秘めた中古物件を見つけるために多大な時間を費やしました。
毎日朝・昼・晩と3回ずつ投資用物件サイトを巡回し、投資する価値のある物件を探し続けました。
そしてついに、札幌の中心部にほど近い、低価格ながらも可能性を感じさせる中古マンションを見つけ出しました。
彼はこの物件を購入し、内装のリノベーションによってその価値を大きく高める計画を立てました。
リノベーションは、単に古いものを新しくするだけではありませんでした。
Aさんは、賃貸市場での競争力を強化し、賃料収入を増やすことを目的として、アクセントクロスを利用した最新のトレンドを取り入れたデザインを採用しました。
そして、経験豊富なデザイナーと協力して、物件の魅力を最大限に引き出すリノベーションを実施したのです。
その結果、リノベーションを施したマンションは、賃貸市場で高い人気を博し、賃料収入の大幅な増加を実現しました。
また、このリノベーションにより物件の魅力が高まったことで、将来的な売却時の資産価値も大きく向上させることができました。
札幌での中古投資物件の失敗事例（Bさんの場合）
新築マンション投資で失敗してしまい、深く反省したBさん。
次はよく勉強したうえで、中古不動産へのチャレンジを試みます。
Bさんは、立地が良く、価格が手頃な中古マンションを見つけ出しました。
この物件を購入し、リノベーションを施せば、高い利益を得られると考えました。
しかし、彼の計画はすぐに困難に直面します。
リノベーションの工程は、予算を大幅に超過し始めました。
Bさんが見積もりに使った業者は、実際のところ経験が不足しており、工事の遅延と追加費用が発生しました。
加えて、完成した物件の賃貸需要が予想ほど高くないことが明らかになり、賃料を下げざるを得なくなりました。
さらに、市場の動向を適切に分析できていなかったため、地域の地価が下落し始め、物件の価値は投資した額を下回ることになりました。
Bさんは、またしも不動産投資で失敗。
これに懲りたBさんは二度と不動産投資をすることはありませんでした。
この物語に限った話ではなく、成功する人は緻密な計算と勉強をしているので、次も成功する可能性は高いです。
しかし、失敗している人はその逆の場合が多いので、次も失敗する可能性が高いでしょう。（運もありますが）
札幌における不動産投資の将来性
経済と人口動態の影響
札幌市の不動産市場は、地域経済の成長と人口動態に大きく依存しています。
経済が拡大するにつれて、就職機会が増加し、これが人口増加に繋がります。
札幌は北海道の経済的中心地として、新たなビジネスの進出や観光業の拡大により、持続的な経済成長が見込まれています。
特にIT関連産業や健康・ウェルネス業界の発展が顕著で、これらの産業の成長は住宅需要を刺激し、不動産市場にポジティブな影響を与えると予測されます。
千歳に来るラピダスの影響は札幌まで波及する可能性が高く、札幌市自体の住宅需要は割と底堅いかなあと思っています。
人口増加に伴い、住宅、特に中心部へのアクセスが良い物件への需要が高まる可能性があります。
不動産市場のトレンドと予測
札幌の不動産市場は、新築物件と中古物件の両方において様々なトレンドが見られます。
新築物件には、最新の建築技術やエネルギー効率の高い設備が導入される傾向にあり、これらは特に環境意識の高い購買層に魅力的です。
一方で、中古物件市場は、立地や価格の面で多様性があり、リノベーションによる価値向上の機会が豊富に存在します。
予測としては、札幌市内での大規模な開発計画やインフラ整備が進むにつれ、特に都心部や交通の便が良い地域の物件価値が上昇すると考えられます。
逆に札幌でも田舎の方（手稲区など）は年々厳しくなっていくのではないでしょうか。
また、テレワークの普及による住宅ニーズの変化も、市場のトレンドに影響を与える重要な要因です。
新築と中古、どちらの物件が札幌で将来性があるか
新築と中古、どちらも魅力的ではありますが、個人的には中古の方が将来性はあると考えています。
というのも、建築費が高騰しており、新築ではなかなか利益を出すのが難しくなってきているからです。
今後を考えても、建築費は上がっていく可能性が高いので、新築はどんどん厳しくなっていくのではないかと思います。
一方、中古物件は、初期投資が低く、古い物件でも適切なリノベーションを施すことで高い収益性を実現できる可能性があります。
ただ、新築物件にも可能性はあり、最新の設備やエコフレンドリーな建築基準を満たしているおので、長期的な資産価値の保持が見込めるという良さがあります。
特に、エネルギー効率の高い建物は、将来的に需要が高まると予想されます。
まとめ
今回は不動産投資の新築物件と中古物件について解説しました！
不動産投資では、一つの戦略が全ての投資家に適しているわけではありません。
新築物件にせよ、中古物件にせよ、良いところと悪いところがあり、あなたに合う投資方法を見つけることが大切です。
そのためには「なぜ不動産投資をするのか」という問いに対して、あなたなりの答えを持っておくことが必要ですよね。
リスクを取ってでも早くお金持ちになりたいのか、それとも比較的安全に、ゆっくりと資産を増やしていければよいのか。
あなたの目標を達成するために最適な手段を選んでいくことが大切です。
ただ、物語のAさんのように成功する人がいる一方で、Bさんのように全然うまくいかない人もいます。
Aさんに近づくためには、かなりの勉強が必要です。
「準備ですべてが決まる」これは不動産投資も同じです。
新築にせよ、中古にせよ、良く学んで、120％の準備をしたうえで不動産投資を行うようにしましょう！
この記事があなたの不動産投資の役に少しでも立ったのであればうれしいです！
ではまた！
不動産投資は失敗すると〇百万、〇千万単位でお金が無くなってしまい、人生そのものをダメにする力を持っています。
逆に成功すれば、月に〇十万の収益が入って、人生がガラッと良くなることもあります。
だからこそ、時間をかけて勉強して、あなたに合った投資方法を見つけることが大切です。
なにか不動産について疑問があるときは遠慮なく、XのDMやお問い合わせフォームから質問してくださいね。
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
