【利回り】表面利回り・実質利回りって何?不動産のプロが利回りを徹底解説!【違い】

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札幌の不動産屋、株式会社レックの大友です。

 

早速ですが、あなたは投資用不動産を検討したことがありますか?

投資用不動産の情報には必ず”利回り”が書かれています。

そもそも利回りとは?というところから、利回りの種類まで詳しく解説します!

 

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • 利回りとは何かが完全には理解できていない方
  • どういう場合にどの利回りが使用されているかがわからない方
  • 不動産投資においての利回りの目安を知りたい方

不動産での利回りに特化して説明しておりますので、株式などの利回りとは少し異なる部分もあります!

 

不動産投資の利回りって?

利回りとは、、、

総投資額に対する収入の割合

 

数式に落とし込むと、以下の通りになります。

年間収入 ÷ 総投資額 = 〇〇%(利回り)

 

イメージしづらいと思うので、具体例を挙げて説明します。

利回りの例

価格1億円万円のマンションが売ってました。

現在満室で、年間500万円の賃料収入が入居者から入ってきます。

この時の利回りは?

 

500万円(年間収入) ÷ 1億円(総投資額) = 5%

利回りの期間は月間・年間など自由に設定して構いませんが、不動産投資において利回りとは1年間の利回りを示します。

つまり、「利回り」を目にしたら、1年間で総投資に対して〇%の収入があるんだなと考えていただければOKです。

 

利回りは不動産を買うかどうかの大きな判断材料になります

利回りの種類

前章で、不動産投資においての利回りの考え方を説明しましたが、利回りには大きく4種類あります。

  • 表面利回り と 実質利回り
  • 想定利回り と 現行利回り

このペアが対になっています。

 

実務的にもかなり使う分野なので、確実に押さえておきましょう!

 

最初は少し混乱するかもしれません

表面利回りと実質利回り

表面利回り(グロス)

表面利回りとは、物件価格に対する年間収入の割合のことを指します。

前章で説明した通りの計算方法で求められます。

前章では、分かりやすくするために総投資額に諸経費等を含めませんでしたが、実際には1億円の物件を買おうとすると1割くらいは諸経費がかかるものです。

又、年間収入の中にも物件の管理料や税金などの費用が掛かってきます。

そういった経費や費用を考慮せずに単純に物件価格に対する年間収入の割合のみで求められるのが表面利回り(グロス)です。

 

数式に落とし込むと、以下の通りになります。

年間収入 ÷ 物件価格 = 〇〇%(表面利回り)

 

表面利回りの特徴としては、簡単に求められ複雑な要素がない為、直感で判断しやすい点が挙げられます。

不動産物件情報が入ったら最初に表面利回りを計算して足切りに使うようなイメージでOKです。

 

「グロス〇〇%」とかそういう言い方をすると、不動産投資家って感じがしてかっこいい気がします

実質利回り(ネット)

実質利回りとは前章で学んだ利回りに、購入の手数料・税金・維持費を含めた価格になります。

こちらが実際に不動産を買った時の利回りに近いものになります。

 

数式に落とし込むと、以下の通りになります。

(年間収入ー年間諸費用) ÷ (物件購入金額+諸経費)  = 〇〇%(実質利回り)

 

実は本当に大切なのはこっちですが、求めるのが非常に大変です

2つの使い方

それじゃあ最初から実質利回りだけでいいじゃないか!表面利回りなんて必要あるの?

そう思われるのも無理はありません。

しかしこの実質利回りというもの、計算が少し複雑ですし、手数料や税金もかなり状況によって上下幅があります。

その点、表面利回りは物件価格と年間収入で求められるので、誰でも変化のないような簡単に求められる値になります。

 

基本的には実質利回りの方が数字が悪くなります。

不動産屋はお客さんに良い数字で提示したいので、表面利回りの方が都合が良いのも確かです。

 

表面利回りに振り回されずに、実質利回りで判断できるようになりたいですね!

想定利回りと実質利回り

想定利回り

想定利回りとは、物件が満室の時の利回りのことを言います。

実際に物件を運用すると分かるのですが、ずっと満室の物件など存在しません。

引っ越しがあったり、入居者が付きづらくなったりで部屋が空く瞬間は必ず訪れます。

そういうリスクを考慮せずに、満室の時の利回りを計算したものが想定利回りです。

  

想定利回りの例

条件:物件価格1億円・年間収入250万・入居率50%

この物件の満室時の年間収入は・・・ 250万円 × 2 = 500万円 ですね

 

この物件の想定利回りは

500万円(満室時年間収入) ÷ 1億円(物件価格) = 5.0%  となります

こちらも表面利回りと同じく、足切りで使われることが多いです。

 

理想の利回り、MAXの利回りのことです

現行利回り

続いて、現行利回りです。

現行利回りとはズバリ現在の入居状況においての利回りのことです。

論より証拠、まずは例を見てみましょう。

現行利回りの例

条件:物件価格1億円・年間収入250万・入居率50%

 

この物件の現行利回りは

250万円(現在の年間収入) ÷ 1億円(物件価格) = 2.5%  となります

よりリアルな利回りです

2つの使い方

想定利回りと現行利回りが近い値の場合は、部屋が埋まっているということなので、良い物件であると判断できます。

逆に両者の値が乖離している場合は、現行でどれだけの利回りが出ているかに注意しましょう。

現行での利回りが想定利回りの半分だとしても、結局あなたが得だと判断すれば買った方が良いわけです。

また、現行利回りをリフォームなどして想定利回りに近づけられるという場合もあります。

その場合はあまり現行利回りは気にしなくても良いことになります。

 

想定利回りと現行利回りの値があまりにも離れている場合は、注意が必要です

どのくらいの利回りならいいの?

ここからは不動産屋の社長であるガクチョー個人の意見になります。

ここまで利回りの勉強をしてきましたが、皆さん気になっているのはどのくらいの利回りなら買っても良いのか?というところですよね?

 

ここではあくまで節税などではなく、不動産単体の収益を想定することとします。

ガクチョー個人の意見としては、、、表面利回りで最低8%は欲しいです。

不動産を買うときには20年でローンを組む方が多いですが、20年というのは単純計算すると、利回り5%でトントンの計算になります。

 

ローン返済例

ローン金額1億円・期間20年

 

年間返済額

1億円 ÷ 20年 = 500万円

 

この金額、最初に説明した利回り5%のときと同じですね。以下、もう一度見てみましょう。

 

利回りの例

価格1億円万円のマンションが売ってました。

現在満室で、年間500万円の賃料収入が入居者から入ってきます。

この時の利回りは?

 

500万円(年間収入) ÷ 1億円(総投資額) = 5%

 

ただし、皆さんご存じの通り、諸経費・諸費用が掛かってくるので、実際の総投資額は1億円よりも多くなりますし、年間収入は500万円も入ってきません。

それらの諸経費・諸費用を考慮すると8%がギリギリのラインだと私は思っています。

 

物件を検索するときは利回り8%以上で検索しましょう!

利回り20%の物件は買い?

インターネットで投資用物件を調べると、利回りが20%・高ければ50%などの物件が出てくることがあります。

前章で私が話した8%の倍以上のものです。

利回りだけを見ると「早く買わなきゃなくなってしまう!!」という物件に見えますが、ストップです。

利回りが高すぎる物件は実はかなり怪しいです。

やけに利回りが高い物件は、物件価格が家賃収入に対して安すぎるか、想定収入が物件価格に対して高すぎるかのどちらかです。

売れていないのには理由があります。

 

やけに高利回りな理由
  • 空室の物件に対して不動産会社が入るはずもない高い家賃を設定している
  • 入居者がオーナーの知り合いで、一時的に高い家賃に設定させてもらっている
  • 修繕が近々必要で、修繕費を払いたくないため安く売りに出している
  • 再建築不可物件で建物の老朽化も進んできたので、安く早く手放そうとしている
  • 単純に入居者が入らないので、安くてもいいから売りたい物件である

・・・私がぱっと思いつくだけでも様々な理由があります。

基本的には他と比べて利回りが高すぎる物件は手を出さない方が吉です。

不動産業者ならまだしも、一般の方であれば不動産業者にデメリットをうまく隠されて買わされてしまうかもしれません。

そもそも、そんなに高利回りで良い物件ならインターネットに情報が出る前に不動産屋か投資家が買っているはずですよね?

 

利回りの数字に騙されずに、物件の持っている価値を見定める力を養うことが大切です

まとめ

利回りについて、いかがだったでしょうか?少しおさらいしましょう!

おさらい

 

【利回りとは?】

年間収入 ÷ 総投資額 = 〇〇%(利回り)

 

【表面利回りとは?】

年間収入 ÷ 物件価格 = 〇〇%(表面利回り)

 

【実質利回りとは?】

(年間収入ー年間諸費用) ÷ (物件購入金額+諸経費)  = 〇〇%(実質利回り)

 

【想定利回りとは?】

物件が満室の時の利回り

 

【現行利回りとは?】

現在の入居状況においての利回り

 

【ガクチョーがお勧めする最低利回りラインは?】

8%

 

【異常に高利回りな物件は急がないと売れちゃう?】

× ずっと売れ残っています、買っちゃダメ!

以上、利回りについてですがいかがだったでしょうか?

このブログでは不動産に関する知識を惜しみなく披露しています。

他の記事もぜひ読んでいってくださいね!

 

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