【メリット】バングラデシュの不動産投資事業について【デメリット】

こんな悩みが解決できる記事になっています。

2024年は日本の不動産の利回りが悪く、魅力的な投資先があまりありません。

新たな投資先として、海外不動産を検討している方も多いです。

この記事で紹介する「バングラ投資のメリット・デメリット」を読めば、あなたがバングラ投資をすべきかどうかが分かります。

「基本データ」「不動産投資」「向いている人」「プレビルド投資」の4つについて解説しますので、ぜひ最後まで読んでいってください！

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2024.05.21

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バングラのデータ（2024年現在）

不動産投資的な視点でのポイントとしては、驚異的な人口密度と、人口増加率です。

不動産投資は、人口が伸びるほど家の需要が増えるため、地価が高騰しやすく有利です。

バングラデシュは人口が多いわりに、国土が非常に狭いため、土地の希少価値が非常に高い国といえますね。

以上のデータを踏まえたうえで、不動産投資の話に移りましょう。

逆に言うと、日本は人口が減る一方なので不動産投資は厳しくなっていくでしょう。（特に地方）

バングラの不動産投資

・概要

今回の投資方法はいわゆる「プレビルド」です。

売却後、利益分をそれぞれに分配するものなので、インカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙っていく投資方法です。

売却額があくまで予想でしかない部分が、リスクが高いポイントですね。

あと、海外の建築会社は日本よりもずさんなものが多く、期間がずれたり、最悪ストライキで建たないなんてことも。

投資期間は2年、利回りは19％程度の予定です。

・メリット

ここで一番重要なところが、他国にも応用が利くという点です。

不動産市況というものは、国単位でかなり差があり、一国にしか投資できないとなると何を買ってもダメな時期が存在してしまいます。

しかし海外という選択肢を持つことで、日本が調子悪い時にも調子のよい国に投資することができるようになります。

偉そうに言っていますが、個人的にはカッコよさが一番の決め手だったかもしれません。

・デメリット

不動産投資は基本、借入をしてレバレッジを効かせます。

しかし、海外不動産の投資には日本の銀行は原則お金を貸してくれません。

加えて、現地法人の設立（80万円）、維持費用（30万円／年）がかかるため、少額で投資するのはナンセンスです。

今回のケースは、最低でも1,000万円程度はキャッシュで持っている方にしかメリットはないでしょう。

キャッシュが必要なことも参入障壁の高さにつながるので、持っている人にとってはメリットといえますね。

バングラの不動産投資がおすすめな人

全て当てはまるような人はなかなかいませんね笑

基本的には投資は参入障壁が高ければ高いほど、利回りが高くなります。

（投資できる人が少ないので、利回りを高くしなければお金が集まらないから）

建築会社の信頼性や、実際の売却想定価格などは自分の目で見て判断するのが一番です。

一度はバングラを実際に訪問してから投資するかの判断をすることを強くお勧めします！！

高い参入障壁は乗り越えてしまえば、競合が少ないので、比較的おいしい思いができることが多いです。

プレビルドについて

今回のバングラの投資は「プレビルド」であると話しましたが、プレビルドとはどのような特徴がある投資方法なのでしょうか？

そもそもプレビルドとは、建物が建っていない状態のことを指しており、普通のマンションの一室を買うような投資とは異なります。

・プレビルドのメリット

プレビルドの場合

プレビルドの一番のメリットは、一番利幅が取れるタイミングで購入できる点です。

今回のケースでは、土地のみへの出資になるので、土地を原価で購入していることになります。

よって、乗せる利益すべてが自分の利益となって返ってきます。

完成物件の場合

しかし、これが完成物件だとこうはいきません。

完成物件には購入時にはすでに建築会社やデベロッパーの利益が乗ってしまっています。

そのため、新築物件は「購入した瞬間に価値が下がる」と言われているわけです。

・プレビルドのデメリット

1：建設遅延リスク

プレビルドのトラブルで一番多いのが、工期が守られないというリスクです。

なんとなくイメージが付くかと思いますが、海外の方は日本人のようにちゃんと期日内に仕事を仕上げるという責任感はありません。

1年程度の遅れは当たり前の世界です。

ひどいものだと、従業員のストライキや、建設会社の倒産などで一生完成しない物件なんてのもあるようです。

2：そもそも詐欺リスク

プレビルドはよく詐欺にも利用されます。

詐欺には以下のようなパターンがあります。

紹介者・建築会社などは疑っても疑いすぎることはありませんね。

3：市場価格変動リスク

これは普通の不動産投資にもあるリスクですが、プレビルドの場合は買ってもすぐに売却できないというリスクがあります。

コンドミニアムの一室への投資のパターンだと、完成前にもかかわらず、よく売買取引が行われていますが、土地に投資する今回のケースだと完成しなければ売却ができません。

プロジェクト期間が5年などと長期に渡る場合は、良くも悪くも価格は大きく変動するリスクがあります。

4：品質全然ダメリスク

初めに行っておきますが、海外の建築会社に日本と同じクオリティは求めてはいけません。

しかし、覚悟をしていてもひどい物件があるのが事実です。

予定にあった空調が付いていなかったり、新築なのに雨漏りがしたり。。。

どんな建築会社が施工するのかのチェックは怠らないようにしましょう。

5：法律・規制の変更リスク

これもプロジェクト期間が長い故に発生するリスクです。

新しい法律や税制の導入により、思ったよりも利益が出せなくなる可能性があります。

自分の力ではどうしようもありませんが、安定している国であればそうそう起こることでもないので、運が悪かったとあきらめるしかないかもしれません。。。

・デメリットへの対策

情報の出どころ

基本的には、誰から情報を得たものなのかが大切になってきます。

例えば上記の2パターンだとどうでしょうか。

情報が勝手に入ってきた①のケースの方が騙される可能性は高いです。

会社の信頼度

会社の信頼度もある程度予測することができます。

①には何をされるか分かったもんではありませんが、②は20年も続いている会社なので、少なくとも犯罪級のひどいことはしないでしょう。

これらは一部の例ですが、とにかく関わる人や関わる会社すべてに評価を行って、それでも投資してよいと思ったのであれば自己責任で投資を。

もし一人でも怪しい人がいる場合は考え直した方が良いかもしれませんね。

海外不動産投資は悪い話ばかり耳に入ってきますね。

バングラ投資に対する私の考え

・海外・バングラ投資について

今回は不動産投資家の方でもなかなか普段触れることのない情報だったと思いますが、いかがだったでしょうか？

海外不動産投資は、国内よりも情報が少なく、リスクが高いイメージがあります。

しかし、私は別の考え方もあると思っています。

日本の不動産投資は、そもそも利回りが低いうえに、一等地以外は地価の上昇もあまり望めません。

加えて、円で資産を所有するため、円安にとても弱いです。

しかし、バングラに関して言えば、利回りはそこそこ高く、地価の上昇も高確率で望むことができます。

加えて、外貨で資産を所有することで、円安にも強いです。（為替リスクはありますし、タカ安には弱くなります。）

・リスクのとらえ方

要は、何をリスクととらえるかの違いであって、この辺りは不動産投資をしているあなたであればかなり深いところで理解していると思います。

投資するのもリスク・投資しないのもリスクです。

色々な選択肢がある中で、どのリスクを取るかを考え、自分にとって最適な選択肢を選び続けることこそ、最も重要なことです。

海外不動産投資をやる必要は全くありませんが、一度も検討しないというのも間違っていると思います。

今回はあなたに、海外不動産投資を検討する機会を提供できたのであればこんなに喜ばしいことはありません。

まとめ

今回は『バングラデシュの不動産投資』について解説いたしました。

最後に重要なポイントをおさらいしましょう！

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