不動産事件簿①【手付金・未完成物件・サブリース契約】

こんにちは!

株式会社レックの大友です!

 

今回は、悪徳不動産屋を相手にした時の実例をいくつか紹介いたします。

この記事を見れば、もし悪徳不動産屋に出会っても大丈夫。

あなたを守ってくれるような記事の内容になっています。

 

①となっていますが、今後シリーズ化していく予定なので、②、③とドンドン読み進めると

不動産屋の悪事が網羅できるようになっています!

 

ぜひ他のシリーズもお読みください!

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • 近々不動産屋に何かを相談する予定がある方
  • 不動産屋に騙されたかもと思っている方
  • 今後のために不動産に関する悪徳事例を知っておきたい方

昔よりは減りましたが、今でもあくどい商売をしている不動産屋が多いことも事実です。

しっかり学んで、自分の身は自分で守れるようにしましょう!

CASE1:手付金・申込金・証拠金・着手金

白い表面に積み上げられた丸い金色のコイン

事件簿【申込金・証拠金・着手金】

どうしても欲しい投資用不動産があるAさん。

しかしその物件は魅力的な物件なので、他にも買いたいと言っている人が数人がいます。 

そんなAさんが、不動産屋に相談しているときの話です。

 

Aさん

どうにかあの物件を購入できる方法ないですか・・!?

✕✕不動産

申込金500万円を明日中にお支払いいただければ、必ず持ち主にAさんを選んでいただくように交渉いたします。

他に競合がいる場合は、先手を打つことで差をつけるのが肝心です。

Aさん

・・・そのようであれば仕方ありません。

500万円お支払いするので、必ず私に購入させてくださいね!!

 

このような流れで申込金なるものを払うことになってしまったAさん。

結局、Aさんが欲しかった物件は他の買主候補が選ばれ、Aさんは物件を買うことができませんでした。

後日

✕✕不動産

Aさん、物件を購入できず申し訳ございませんでした。

Aさん

残念ですが、購入できなかったものをあーだこーだ言っても仕方ありませんね。

申込金はいつ返却してくれるのですか?

✕✕不動産

申込金?なんのことでしょうか・・・?

Aさんは銀行窓口で現金500万円を下ろし、封筒に入れて✕✕不動産に持っていきました。

渡した証拠もないということで、結局物件を買えなかったばかりか、500万円もの大金を失うことになってしまいました。。。


 

「他に競合5人がいるから」「売主の信頼を得るために」そんなことを言って、申込金・証拠金・着手金などの名目で金銭を要求されることがあります。

基本的にそのような名目の資金が役に立つケースはごく稀です。

売買代金以外で、手付金以外の名目で売主に支払われる費用を請求された場合は、要注意です。

基本的には手付金以外は払わない方が良いでしょう。

 

対処法
  • 申込金・証拠金・着手金等、手付金以外の名目で、売主に支払われる費用は払わない!

手付金

手付金とは、買主が売主に買う意志を示すために、購入金額一部を先に払うものです。

一般的には10%のことが多く、10%~20%くらいが相場です。

 

この手付金は解約手付とも呼ばれ、解約に関して大きな役割を担っています。

買主(手付金を払った人):手付金を放棄することで契約を解除できる

売主(受け取った人)  :手付金を倍返しすることで契約を解除できる

 

この手付金はほぼ全ての不動産売買で支払われるため、なんの問題もありません。

しかし、手付金のような名目で受け渡しされる金銭があり、それによって事件が起きます。

 

 

何度も言うようですが、契約の際に支払う「手付金」は払うべき金銭になりますので、気持ちよく払ってください!

CASE2:未完成物件

昼間の茶色と白のコンクリートの建物

事件簿【日当たり最高の家を建てたはずなのに・・】

Aさんは30代前半のサラリーマン。

子供もできたので、思い切って住宅ローンを借りて一軒家を建設中です。

Aさん

ああ、夢のマイホーム。

完成までのあと3か月が待ち遠しい・・・!

✕✕不動産

ここはウチの中でも指折りでよい土地ですよ。

真南向きに大きく窓をとれるので、日当たりが特に最高です!

 

不動産屋のパンフレットには部屋の中に、日光がこれでもかというほど指しているイメージ画像があり、家族のためにも明るい家に住みたいと思っていたAさんにはピッタリでした。

そして3か月後・・・

Aさん

マイホーム生活も、もう1週間だ。

今日は土日だしゆっくりしようと思ったけど、なんだか部屋が暗いなあ。。

ちゃんと調べたことはなかったけど、本当に南向きなのだろうか?

 

そう思って大きな窓のある方角を調べてみると、全然真南向きではなく、南西の方向に向いていることが判明しました。

 

Aさん

ちょっとこれ、全然真南向きじゃないじゃないですか!!!

✕✕不動産

私、真南向きだなんて言ってませんよ?

そこは南西向きの物件として紹介したじゃないですか。

Aさん

そ、そんなぁ~

 

Aさんは、パンフレットも捨ててしまい、会話の記録もとっていなかったため、これ以上責任を追及することができませんでした。

住宅ローンも残っているため、今更売るわけにもいかず、約40年間もの間、少し暗めの家に住むことになってしまいました。。。


 

不動産屋の広告は、宅建業法で厳しい規制がされています。

事実と反することを誤認させるような広告は全面禁止されていますが、中には✕✕不動産のような、ルールを守らない不動産屋も存在します。

マンションの賃貸や、住宅の購入などでまだ物件が完成しておらず、実際の建物の状況が確認できない物件の場合は、しっかりと会話の内容や、広告物などを記録に残しておきましょう。

不動産のミスは今回のAさんのように、一生ついて回ることが多いです。

いくら注意してもしすぎることはありません。

 

対処法
  • 未完成物件の広告物・会話の内容は記録に残しておく

未完成物件とは

その名の通り、まだ完成していない物件のこと。

賃貸の場合は、新築物件として人気がありますね。

確実に自分がその部屋の一人目になれる、魅力的な物件です。

売買の場合は、自宅を新築する場合や、投資用不動産を新築することもあります。

 

 

これは相当あくどいケースですが、細かい点でも事前に聞いていた内容と違いがあるなら徹底的に追及すべきです!

CASE3:サブリース契約

事件簿【好条件サブリースで安定のはずが・・】

Aさんは新築アパートの建築を検討中です。

大手企業の✕✕不動産から提案を受け、サブリース契約での運用を検討しています。

✕✕不動産

Aさん、ウチなら満室家賃の95%保証でサブリース契約結ぶよ。

月々の収入が安定するし、ローン返済も困らない。

新築でアパートを建てましょうよ。

Aさん

この条件だったら、安定して月々20万円のキャッシュフローが生まれるぞ!

・・・よし、建てましょう!

魅力的なサブリース契約の提案を受け、アパートの新築を決めたAさん。

建った後も、相場よりも高めに賃料設定されていたので、入居率は6割程度でしたが、きちんと約束分(満室時の95%)の賃料が振り込まれ、満足していました。

しかし、新築から2か月後・・・

 

✕✕不動産

Aさん、3か月後からサブリース契約解除するから、あとは自分で頑張ってね。

Aさん

ん?

✕✕不動産さん、急に何を・・・

そんな急に契約解除なんて聞いてないし、そんなの許さないですよ。

✕✕不動産

ちゃんと契約書にも記載ありますし、私は借主ですから、自己都合での解除は全く問題ありませんよ。

 

こうして入居率6割のアパートだけがAさんの手元に残りました。

6割分の入居だけでは、ローンの返済がやっとで、管理費などの諸費用を合わせると毎月赤字です。

賃料も割高に設定してあるため、入居者もなかなかつきません。

元々割高な賃料で計算していたため、賃料を下げると、現金が回らなくなってしまうため、賃料もなかなか下げづらい状況です。

結局、Aさんは持っていても赤字が膨らむだけだと思い、安い値段で売却してしまいました。

トータルで1,000万円の損失です。


 

このケースの恐ろしいところは、建築会社と不動産会社が裏でつながっており、アパートを建てさせるだけで儲かる仕組みになっているところです。

✕✕不動産会社の企画で、Aさんがアパートを建てると、建築会社から✕✕不動産にキックバックが入るようになっています。

中小の不動産屋だけではなく、大手の不動産屋でも担当者が直接キックバックを受けている可能性がある点にも注意が必要です。

多少割高なサブリース料を払ったとしても、十分におつりがくるようになっています。

周辺の相場よりも割高な賃料設定にしているのも、建築費をぼったくるためです。

賃料さえ高く設定してしまえば、利回りはどうとでもなります。

おいしい話には必ず裏がある。

覚えておきましょう。

 

対処法
  • おいしすぎる話は全てを疑ってかかる
  • お金回りは必ず自分で計算して、おかしなところがあれば調査・質問する

サブリース契約とは

サブリース契約とは、管理会社が建物を一棟丸ごと借りて、オーナーに手数料を引いた分を支払うという契約です。

わからない方はこの記事を読むと理解できます。

 

サブリース契約に関しては、悪徳事件簿が多すぎるので、今後色々なパターンが出てきます。

今回のはまだ傷が浅い方かもしれません・・・

まとめ

今回は不動産事件簿①ということで、実際に起こっている不動産の事件を3つご紹介しました。

悪徳不動産屋の恐ろしさが少しわかっていただけたかと思います。

 

不動産はマイホームにせよ、投資用にせよ、〇千万単位でお金が動くので、失敗すると取り返しがつかなくなります。

そして、もし失敗してしまったとしても、あまりにも被害が大きすぎて、友達などに笑い話で話せるレベルではありません。

そうして噂も広がらずに、悪徳不動産屋は生き残ったりするわけです。

 

改めて、世の中には悪徳不動産屋が数多くおり、不動産屋の半分以上がなにかしらの裏を持っているといっても過言ではありません。

賃貸であればまだよいのですが、売買の場合は相手の不動産屋が本当に信頼できるのかをじっくりと見極める必要があります。

もし自分では判断できないときは、必ず友人などの他の人に相談しましょう。

あなたの近くに不動産屋の友人がいるのであれば、その人に相談するのが一番です。

あなたの不動産ライフが嫌な思い出にならないよう、祈っております。

 

悪徳不動産屋は基本的にすぐに潰れるため、創業から年数が5年以上経過していればある程度信じてよいかもしれません。

不動産屋に掲示してある宅建の免許には「石狩(5)」などの数字が書いてあり、この数字が2以上であれば比較的安心です。

ただ、数字が大きいからと言って安心してはだめで、必ず自分で数字周りは調査・計算するようにしましょう!