マンションの大規模修繕はいつやるべき?費用や工期、施工業者の選び方など徹底解説

こんにちは!

株式会社レックの大友です!

 

マンションの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住み心地を向上させるために必要な工事です。

しかし、いつやるべきか、どのくらいの費用がかかるか、どんな施工業者に依頼するかなど、悩むポイントは多いでしょう。

この記事では、マンションの大規模修繕に関する基礎知識や注意点、施工業者の選び方などを徹底解説します!

 

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • 投資用で購入したマンションの修繕時期が近付いている方
  • マンションを購入予定だが、大規模修繕への理解を深めたい方
  • マンション一棟投資で失敗したくない方

 

できるかぎり分かりやすく・簡単に解説していきますので、是非最後まで読んでください!

大規模修繕とは何か

茶色の傘を保持している女性

大規模修繕とは、建物の構造や設備などの劣化を防ぐために、定期的に行われる大きな修理や改善のことです。

大規模修繕は、建物の耐用年数を延ばし、安全性や快適性を高めるために必要な工事です。

一般的には10年から15年ごとに実施されますが、何年に一回行わなければいけないと決まっているわけではないので、建物の状況や管理者の判断次第で頻度が決まります。

修繕内容の中には、屋根や外壁の塗装、防水工事、給排水管の交換、エレベーターの更新などが含まれますが、タイミングによって工事内容・金額相場も異なってくるので、注意が必要です。

大規模修繕には多額の費用がかかるため、管理組合やオーナーは事前に計画や予算を立てる必要があり、不動産投資の支出の内、かなりのウエイトを占めることになります。

 

不動産を購入するときに、大規模修繕を計算に入れてなかったなんてことは絶対にないようにしましょう。

大規模修繕を行うタイミング

一般的な大規模修繕の周期

前述の通り、一般的には、築10年から15年ごとに大規模修繕を実施することが推奨されています。

しかし、建物の使用状況や環境条件によって、劣化や損傷の進行速度は変わってきますよね。

例えば、海沿いの物件は潮風にさらされるため、通常よりも劣化が早くなったりしますし、線路沿いの物件は、鉄粉によってさびてしまう可能性が高いです。

そのため、一定の期間ごとに建物の状況を調査し、必要な工事を計画することが重要です。

一般論では、10年から15年ごとに大規模修繕を行うことが推奨されていますが、これはあくまで目安で、実際の工事時期は建物の個別の状況に応じて決める必要があります。

 

「大規模修繕のタイミングの見極めなんてできないよ」というあなた、続きをお読みください!

修繕のタイミングを見極めるポイント

  • 建物の外壁・屋根のひび割れ・剥がれはないか
  • バルコニー・窓枠に錆びや腐食はないか
  • 給排水設備・電気設備のトラブルが起こっていないか

 

正しいタイミングで適切な修繕を行いましょう。

大規模修繕の費用

平均的な費用と内訳

大規模修繕の費用は、建物の規模や築年数、工事の内容や範囲によって異なりますが、平均的には、一戸あたり約100万円から150万円程度です。

スケールメリットを享受できるため、基本的には大規模なマンションの方が小規模のマンションよりも一戸当たりの単価は安くなります。

 

大規模修繕の内訳は、主に以下の4つの項目で構成されます。

  • 屋根・外壁・ベランダなどの外装工事
  • 防水・給排水・下水などの水回り工事
  • 電気・ガス・空調などの設備工事
  • 共用部分やエントランスなどの共用施設工事

各項目の割合は、建物の状況や管理組合の方針によって変わりますが、一般的には、外装工事が最も高く、約40%から50%を占めます。

外装工事は、足場を組む必要がある為、どうしても高額になってしまいます。

次いで水回り工事が約20%から30%、設備工事が約10%から20%、共用施設工事が約10%から15%となります。

 

外装工事は建物のイメージに直結する工事なので、重要なのは分かるんですが、本当に高いです

費用を安く抑えるにはどうすればよいか

大規模修繕の費用を抑えるには、以下のポイントに注意する必要があります。

  1. 修繕計画の策定時に、建物の現状や将来の予測を正確に把握することで、不必要な工事や過剰な仕様を避ける。
  2. 修繕工事の発注方法や契約形態を適切に選択する。(一括発注や一括請負などの方法は、工事費の削減に有効ですが、品質や安全性に問題が生じる可能性もあります。)
  3. 工事費以外にかかる管理費や監理費などの諸経費も考慮する。
  4. 修繕工事の実施時に、工事内容や進捗状況を定期的に確認することで、工事の遅延や不良が発生した場合に、早期に対処することで追加費用やトラブルを防ぐ。

 

何事も、勉強ですね!

大規模修繕の工期

工期の目安

大規模修繕の工期の目安は、計画立案から施工完了までに約2年程度かかります。

計画段階からだと2年もかかりますが、実際の工事自体の期間は、3ヶ月から6ヶ月程度のことが多いです。

工期は物件の大きさや構造、修繕内容や方法によって異なる為、業者にしっかり確認してトラブルが起きないように気をつけましょう!

 

半年もかけて修繕するなんて・・・当たり前ですが大掛かりですね

修繕中の生活への影響と対策

大規模修繕は何か月間もを続くので、住民の方々には工事の騒音や振動、水道やガスの停止、立ち入り制限、埃や臭いなどで不便な思いをさせてしまいます。

特に最近は、在宅勤務やテレワークをしている人が多いですし、小さな子どもや高齢者がいる家庭でも、ストレスが溜まりやすいでしょう。

工事の騒音や振動

オーナー側ができる対策としては、事前に修繕工事の内容やスケジュール、工事中の注意事項などを確認し、工事業者や管理組合との連絡を密にすることが重要です。

また、工事期間中は、近隣住民や入居者に対して配慮や協力を求めることも必要です。

入居者の方々に見えるところに、できるだけ早くスケジュールと注意事項を張り出すようにしましょう!

入居者の方々も気にする方と気にしない方がいますので、一定数クレームは入ると考えておいた方が良いかもしれません。

気にする方々からクレームが来た時の対応も事前に決めておくと、対応がスムーズになるのでおすすめです。

 

入居者の方々には迷惑をかけることになるので、できる対策は全てやった方が良いです。

大規模修繕の施工業者の選び方

施工業者選定の流れと注意点

  1. 自分で建物の状況を一通り見てみる
  2. 業者と一緒に建物の状況を確認する
  3. 業者に見積もりを依頼する
  4. ②と③を複数の業者と行う
  5. 業者を選定する
  6. 契約
  1. 自分で建物の状況を一通り見てみる

まず、大規模修繕の計画を立てる際には、建物の現状調査や修繕工事の範囲や内容を明確にする必要があります。

次のステップの、業者との建物確認がスムーズに進むように一旦自分で一通り建物の状況を確認捨て、気になる箇所はメモを取っておきましょう!

  1. 業者と一緒に建物の状況を確認する

自分で一通り見終わったら、見積もりをお願いする業者と一緒に建物をチェックしましょう。

この際には、自分でチェックした箇所と照らし合わせて、抜け・漏れがないかを確認しながら見回ると、後々のトラブルにならないのでおすすめです。

 

  1. 業者に見積もりを依頼する

そしてチェックした情報をもとに、施工業者に見積もりを依頼します。

見積もり依頼の際は、いつまでに、大体どのくらいの金額で見積もりがあがってくるかを確認しておきましょう。

信頼関係のできていない業者ですと、多少ふっかけられたり、全然連絡が来ないなど、トラブルが起きる可能性がある為、あらかじめ目安を確認しておくことが重要です。

  1. ②と③を複数の業者と行う

見積もりは必ず複数社にお願いするようにしましょう。

複数業者を比較・検討することで、ぼったくり業者を省くことができるので、適正な価格で修繕を受けることができます。

見積もりを依頼する際には、複数の施工業者に同じ条件で依頼することが重要です。

  1. 業者を選定する

選定の際は、見積もりの内容や価格はもちろん大切ですが、その他にも施工業者の実績や信頼性、技術力や対応力なども考慮に入れましょう。

その際には、インターネットでの検索よりも、周りの不動産オーナーに直接聞いてみると、ある程度確かな情報を手に入れることができます。

 

  1. 契約

また、選定した施工業者とは、契約書や工事請負契約書などの書面で契約することが必要です。

契約する際には、工事の内容や期間や費用、保証期間や保険などの条項を確認することが重要です。

 

自分で確認しきれなかったポイントがあっても、業者が見つけてくれるので安心です。

見積もりや契約書のチェックポイント

見積もりのチェックポイント

見積もりは、工事内容や工期、費用の内訳などが明確に記載されているか確認しましょう。

また、業者と打ち合わせした内容がぬけていたりすることもあるので、項目を一つ一つ確認するようにしましょう。

後で抜け・漏れが発覚した際は、追加で料金が発生してしまいまうので注意が必要です。

 

契約書のチェックポイント

契約書は、工事の保証期間や保証内容、工事完了後のアフターサービスなどが明記されているかを確認しましょう。

また、契約書には署名・捺印が必要ですので、すべての署名・捺印を間違いなく埋めるようにしましょう。

また、見積もりと契約書の内容が一致しているかも重要ですので、両方を見比べておかしなところがないかを確認してください。

 


 

見積もりや契約書に不明な点や疑問点があれば、工事業者に質問しましょう。

工事業者は、見積もりや契約書の内容を説明する義務があります。

説明が不十分な場合は、信頼できる第三者に相談することもできますので、業者に聞きづらい・信頼がおけない様であれば、知り合いに聞いてみましょう!

 

見積もりや契約書の確認は、分量が多く、面倒な為、すべてを確認するのは時間と労力がかかります。

しかし、後々のトラブルを防ぐ意味でも、一言一句確認する気持ちでチェックをしましょう!

まとめ

今回は、マンションの大規模修繕について解説していきました。

大規模修繕のことがなんとなくわかっていただけたでしょうか?

大規模修繕を滞りなく・費用負担を少なく行うためには、なるべく早い段階から準備を始めることが大切です。

必要だなと思ったタイミングではなく、普段から少しづつ周りの人や、信頼できる業者に相談しておくとよいでしょう。

無理のない、余裕をもったスケジュールで大規模修繕を行いましょう!

 

今回の記事、いかがだったでしょうか?

マンション運営において、一番の出費である大規模修繕は不動産投資家にとっては避けて通れない話題です。

出費を抑えることは、不動産のみではなく投資全般の大原則です。

あまり考えたくないことですが、しっかりと向き合って、変なトラブルなく大規模修繕を完了できるように早めに準備しましょう!