【メリット】バングラデシュの不動産投資事業について【デメリット】

こんにちは!

株式会社レックの大友です!

 

今回は、バングラデシュにおいての不動産投資についての解説をします。

私は2024年2月に初めてバングラに行ってきました。

そこでイチ不動産投資家として感じたこと、バングラの不動産投資の真実などの実際に目で見てきたことをお伝えできればと思います。

 

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • バングラ不動産投資を検討している方
  • 新しい投資先を探しており、キャッシュを持っている方
  • 日本の不動産は利回りが低すぎてつまらないと考えている方

実際にバングラに行ってみて、日本とはかなり環境が違う国であることが分かりました。

バングラのデータ(2024年現在)

  • 正式名称: 人民共和国バングラデシュ(The People’s Republic of Bangladesh)
  • 首都: ダッカ
  • 面積: 約14万7000平方キロメートル(日本の4割程度)
  • 人口: 約1億7500万人(2023年時点の推定、日本より5,000万人多い)
  • 公用語: ベンガル語
  • 通貨: タカ(1タカ=1.3円前後です)

不動産投資的な視点でのポイントとしては、驚異的な人口密度と、人口増加率です。

 

バングラの人口の伸び(推計)

不動産投資は、人口が伸びれば伸びるほど家の需要が増えるため、地価が高騰しやすく有利です。

特にバングラデシュは人口に比べ、国土が非常に狭いため、土地の希少価値が非常に高い国といえるでしょう。

以上のデータを踏まえたうえで、不動産投資の話に移りましょう。

 

逆に言うと、日本は人口が減る一方なので不動産投資は厳しくなっていくでしょう。(特に地方)

バングラの不動産投資

建築会社の実績例

概要

プロジェクト概要
プロジェクトコスト

土地 2億円 + 建物 1.8億円 = 3.8億円

売却計画

駐車場18台分 1,200万円 + 230㎡18部屋 5.3億円 + 共用 1,200万円

5.5億円

利益

5.5億円 - 3.8億円 = 1.7億円

1.7億円 ÷ 3.8億円 ÷ 3年 = 14.9%

今回の投資方法はいわゆる「プレビルド」というものです。

更地を出資者が購入し、建物は建築会社がお金を出して建てる。

売却後、利益分をそれぞれに分配するものなので、インカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙っていく投資方法です。

売却額はあくまで予想でしかない部分がリスクが高いポイントですね。

あと、海外の建築会社は日本よりもずさんなものが多く、期間がずれたり、最悪ストライキで建たないなんてことも。

利回りだけ見ればかなりおいしいですが、万人におすすめできるものではありませんね。

メリット

  • 利回りが高い
  • プロジェクトがある限りネタが尽きない
  • 海外に投資してるとカッコイイ(気がする)
  • やり方を覚えてしまえば他国にも応用が利く

ここで一番重要なところが、他国にも応用が利くという点です。

不動産市況というものは、国単位でかなり差があり、一国にしか投資できないとなると何を買ってもダメな時期が存在してしまいます。

しかし、海外という選択肢を持つことで、日本が調子悪い時にも調子のよい国に投資することができるようになります。

偉そうに言っていますが、個人的にはカッコよさが一番の決め手だったかもしれません。

もちろん、投資のリスクリターンは十分すぎるほどに検討した上での話です!

デメリット

  • 現場の確認がしづらい
  • 基本キャッシュでの取引
  • 現地法人を作る必要がある
  • とっかかり方が分からず、参入障壁が高い
  • 騙されても、どうにもならない可能性が高い

ここで、一番重要な話です。

不動産投資というと、基本は借入をして、レバレッジを効かせて投資をするものです。

しかし、海外不動産の投資には日本の銀行は原則お金を貸してくれません。

加えて、現地法人の設立(80万円)、維持費用(30万円/年)がかかるため、少額で投資するのはナンセンスです。

他のケースもあるのですが、今回のケースに限って言うと、最低でも1,000万円程度はキャッシュで持っている方が対象になる商品であると感じました。

キャッシュが必要なことも参入障壁の高さにつながるので、持っている人にとってはメリットといえますね。

バングラの不動産投資がおすすめな人

実際に投資する予定の土地
  • 余裕資金のキャッシュが1,000万以上ある方
  • なんでもいいから面白い投資方法を経験したい方
  • 多少リスクを取ってでも資金を高利回りで回したい方
  • 日本の不動産市況の将来が不安で、海外に投資したい方
  • 人口が伸びている国での投資・後進国での投資を体験してみたい方

①最低でも1,000万円以上のキャッシュを持っていて

②バングラ投資へのとっかかりがあり

③海外へ投資するリスクを負うことができる

 

こんな人はなかなかいませんね笑

基本的には投資は参入障壁が高ければ高いほど、利回りが高くなります。(投資できる人が少ないので、利回りを高くしなければお金が集まらないから)

建築会社の信頼性や、実際の売却想定価格などは自分の目で見て判断するのが一番なので、一度は私のようにバングラ訪問してから投資するかどうかの判断をすることを強くお勧めします!!

高い参入障壁は乗り越えてしまえば、競合が少ないので、比較的おいしい思いができることが多いです。

プレビルドについて

今回のバングラの投資は「プレビルド」であると話しましたが、プレビルドとはどのような特徴がある投資方法なのでしょうか?

そもそもプレビルドとは、建物が建っていない状態のことを指しており、普通のマンションの一室を買うような投資とはかなり具合が違ってきます。

プレビルドのメリット

プレビルドの一番のメリットは、一番利幅が取れるタイミングで購入できる点です。

今回のケースでは、土地のみへの出資になるので、土地を原価で購入していることになります。

よって、乗せる利益すべてが自分の利益となって返ってきます。

 

しかし、これが完成物件だとこうはいきません。

完成物件には購入時にはすでに建築会社やデベロッパーの利益が乗ってしまっています。

そのため、新築物件は「購入した瞬間に価値が下がる」と言われているわけです。

 

「利益が一番取れるタイミングで購入ができる」

これがプレビルドの最大のメリットです。

 

プレビルドのデメリット

プレビルドの一番のデメリットは「リスクが高い」、これにつきます。

では具体的にはどのようなリスクがあるのでしょうか?

  1. 建設遅延リスク
  2. そもそも詐欺リスク
  3. 市場価格変動リスク
  4. 品質全然ダメリスク
  5. 法律・規制の変更リスク
  1. 建設遅延リスク

プレビルドのトラブルで一番多いのが工期が守られないというリスクです。

なんとなくイメージが付くかと思いますが、海外の方(特に後進国)は日本人のようにちゃんと期日内に仕事を仕上げるという責任感はありません。

そのため、2年後には物件が手に入っていたはずなのに、3年経っても一向に完成する気配がないなんてことがあります。

ひどいものだと、従業員のストライキや、建設会社の倒産などで一生完成しない物件なんてのもあるようです。

 

  1. そもそも詐欺リスク

プレビルドはよく詐欺にも利用されます。

・そもそも存在しないプロジェクトである

・プロジェクトの価値やリターンを過大評価して表示している

・プロジェクト期間がそもそも無理なスケジュールである

 

などの詐欺案件があるのが、プレビルドの投資です。

紹介者・建築会社などは疑っても疑いすぎることはありませんね。

 

  1. 市場価格変動リスク

これは普通のプレビルドにも同じくあるリスクですが、プレビルドの場合は、買ってもすぐに自分の意志では売却できない場合があります。

コンドミニアムの一室への投資のパターンだと、完成前にもかかわらず、よく売買取引が行われていますが、今回のケースだと完成しなければ売却ができません。

プロジェクト期間が5年と長期にわたるため良くも悪くも価格は大きく変動するリスクがあります。

 

  1. 品質全然ダメリスク

初めに行っておきますが、海外の建築会社に日本と同じクオリティは求めてはいけません。

しかし、それを差し引いてもひどい物件があるのが事実です。

予定にあった空調が付いていなかったり、新築なのに雨漏りがしたり。。。

どんな建築会社が施工するのかのチェックは怠らないようにしましょう。

 

  1. 法律・規制の変更リスク

これもプロジェクト期間が長い故に発生するリスクです。

新しい法律や税制の導入により、思ったよりも利益が出せなくなる可能性があります。

こればかりは、自分の力ではどうしようもありませんが、安定している国であればそうそう起こることでもないので、運が悪かったとあきらめるしかないかもしれません。。。

 

デメリットへの対策

基本的には、誰から情報を得たものなのかが大切になってきます。

例えば

①相手から誘われた 

②自分から情報を取りに行った

というパターンだと圧倒的に①のケースが騙される可能性は高いです。

 

他だと

①創業2年目の建築会社

②創業20年目の建築会社

これだと、①が施工会社としている場合はやめておいた方が良いかもしれませんが、②は20年も続いている会社なので、ちゃんと仕事をしてくれる可能性が高いですよね。

 

これは一部の例ですが、とにかく関わる人や関わる会社すべてに評価を行って、それでも投資してよいと思ったのであればGOですが、一人でも怪しい人がいる場合は、少し考え直した方が良いかもしれませんね。

まとめ

バングラでは足場を竹で組むようです

今回はバングラデシュの不動産投資について解説いたしました。

不動産投資家の方でもなかなか普段触れることのない情報だったと思いますが、いかがだったでしょうか?

海外不動産投資は、国内よりも情報が少なく、リスクが高いイメージがあります。

 

しかし、私は別の考え方もあると思っています。

日本の不動産投資は、そもそも利回りが低いうえに、一等地以外は地価の上昇もあまり望めません。

加えて、円で資産を所有するため、円安にとても弱いです。

 

しかし、バングラに関して言えば、利回りはそこそこ高く、地価の上昇も高確率で望むことができます。

加えて、外貨で資産を所有することで、円安にも強いです。(為替リスクはありますし、タカ安には弱くなります。)

 

要は、何をリスクととらえるかの違いであって、この辺りは不動産投資をしているあなたであればかなり深いところで理解していると思います。

投資するのもリスク・投資しないのもリスクです。

色々な選択肢がある中で、どのリスクを取るかを考え、自分にとって最適な選択肢を選び続けることこそ、最も重要なことです。

 

海外不動産投資をやる必要は全くありませんが、一度も検討しないというのも間違っていると思います。

今回はあなたに、海外不動産投資を検討する機会を提供できたのであればこんなに喜ばしいことはありません。

不動産で失敗する人を減らし、成功する人を増やすのが私の使命です。

あなたの不動産ライフが今以上に幸せになることを心から祈っております!

ではまた!

 

今後もこのブログでは私のバングラ投資を追いかけた記事を更新していきます。

万が一、かなりの損をしてしまったとしても、それはそれでネタとしておいしいかなあと思いますので、正直に報告しますので、楽しみにしていてください!

 

もし上記の向いている人に当てはまり、バングラ投資に興味がある方はお問い合わせから連絡いただければ、ご紹介できるかもしれません。

読者の方と一緒に何かをするというのは当ブログの一つの目標ですので、ぜひご連絡ください!

やるべきではないと思ったらしっかりお断りしますので、ご安心を!笑