こんにちは！
株式会社レックの大友です。
マイホームや投資用不動産を売却するとき、どのような流れで進んでいくのかわからないと計画が立てられません。
そこで今回は不動産を売却しようと思った時の最初のステップから売却後の確定申告まで詳しく、分かりやすく解説します！
札幌でのおすすめの不動産業者をこちらで紹介しています！
不動産の売却は不動産屋任せにせずに、自分でも準備をした方が高く・早く売れる可能性が上がります。
本記事を読んで不動産売却の１歩目を踏み出しましょう！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
Contents
不動産売却の流れ
１．自分で下調べをする
これ、みなさんが一番飛ばしてしまうステップです。
しかし、よく考えてみてください。
自分の売りたいものの値段を目星もつけずに売りに出したら適正価格で売れるでしょうか？
売れませんよね。
完璧に査定は不可能です。しかしなんとなくのアタリをつけておくことはできます。
この下調べのゴールは、あなたの最低売却希望金額を決定することです。
【土地の値段を調べる】
調べ方は２通りあります。
１．最近の売買実績から調べる
２．公示地価・路線価から調べる
１．最近の売買実績から調べる
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
こちらのサイトでは「不動産価格取引情報」を確認することができます。
売却希望物件と条件の近い物件をいくつか調べ、大体の相場を把握しましょう。
２．公示地価・路線価から調べる
https://www.reinfolib.mlit.go.jp
https://www.rosenka.nta.go.jp/
上のURLは不動産価格取引情報を調べた時と同じものです。
上記のURLからそれぞれ公示地価と路線価を調べることができます。
札幌市内だと、公示地価の1.2倍・路線価の1.5倍が大体の売却価格のざっくりとした目安になります。
【建物の値段を調べる】
建物金額は計算して求められるものではありません。
suumoやathome等のポータルサイトで自分と条件に似た物件を見つけましょう。
その価格と、求めた土地価格を照らし合わせてなんとなく建物の価格にアタリを付けます。
建物が古く、居住や活用が厳しい場合は解体費用が掛かる為、土地値よりも安い価格での売却になってしまう可能性があることも併せて覚えておきましょう。
以上、土地と建物合わせていくらでなら売れそうかを求めると恐らく売却希望金額を下回る結果になると思います。
したがって、その価格を踏まえた売却価格の最低ラインを決定します。
この最低ラインをあらかじめ決めておくことで、その後の売却活動に大きな違いが出てきます。
ここが一番重要なポイントです！！！！
２．不動産屋に相談、不動産屋の査定
１で求めた最低売却価格を持って不動産屋へ査定依頼に行きましょう。
ここで不動産屋がプロの目線で物件の査定をします。
その査定金額をあなたの最低売却ラインと照らし合わせましょう。
査定の内容・理由を聞いた上で価格に納得いかなければ、別の不動産屋に査定を依頼してることをおすすめします。
他の不動産屋で納得のいく金額を提示された際はその根拠もちゃんと聞き、契約を取る為に高い金額を言っているだけではないことを確認しましょう。
価格に納得いくようであれば次のステップの契約へ進みます。
最終的に売り出し金額を決めるのはあなたです。不動産屋の提案金額に納得した上で売却金額を決定し、契約を結ぶようにしましょう。
ここでの不動産屋選びも重要ですが、札幌でのオススメの不動産屋の記事も併せてご覧ください。（ただの自社紹介記事ですが笑）
ここからは不動産屋がメインとなって動きます
３．不動産屋と媒介契約を結ぶ
さて、いよいよ不動産屋との契約です。
媒介契約とは、「あなたに私の物件の売却活動をお願いしますよー」という契約です。
媒介契約には３つの種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。
| 他の不動産屋への依頼 | 売主の自己発見取引 | 契約期間 | 活動報告義務 | レインズへの 登録義務 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般 | 可 | 可 | 定め無し | なし | 無し |
| 専任 | 不可 | 可 | ３か月以内 | ２週間に１回 | 契約から７日 以内 |
| 専属専任 | 不可 | 不可 | ３か月以内 | １週間に１回 | 契約から５日 以内 |
ここで大切なのは次の２点です。
- 他の不動産屋へ依頼ができるか否か
- 売主の自己発見取引ができるか否か
他の不動産屋への依頼に関しては一般契約の場合は可能、専任・専属専任の場合は不可になっていますね。
また、あなた自身での買い主の発見は専属専任の場合のみ不可です。
あなたの立場からすると、１社にしか依頼できない契約はリスクしかない様に思えます。
しかし、不動産屋の立場からすると「売却活動を頑張っても他社に先を越されるかもしれない」「せっかく買い主を見つけてきたのに、売主が買い主を見つけてしまった」というリスクがありますよね。
また、それによって不動産屋側のやる気や行動量が左右されるのも理解ができるところだと思います。
以上を踏まえて、どの契約を結ぶのが良いのでしょうか？
- 特にこだわりがない場合
- 信頼している不動産屋がいない場合
- 好立地・築浅物件の売却の場合
- 他の人に売却することを知られたくない場合
基本的には一般媒介契約を結ぶので問題ないと思います。
複数の不動産会社を比較できますし、後で専任に変更することもできます。
加えて、好立地・築年数が浅いなどの好条件の物件を売りに出す場合は人気物件で買い付けが多く来ることが予想されるので、不動産屋に競争させた方が良いです。
そのような物件を売却したい方は一般媒介を選択しましょう。
一般媒介にはレインズ（不動産屋用の物件情報サイト）の登録義務がない為、自宅を売りに出す場合など、人には知られたくない場合もオススメです。
- 信頼している不動産屋がいる場合
- 何社もの不動産屋とやり取りをするのが面倒な場合
- 忙しい・体調が悪いなどで、全てプロに任せたい場合
信頼している不動産屋がいる場合は専任で任せていただけると、高値で良いタイミングで売ってくれる可能性が高いです。
また、連絡も一社だけと取ればよいので手間も時間もかかりません。仕事で忙しい方は専任で任せてしまうのも手です。
媒介契約の話は「正直不動産」という漫画を読んだらよくわかると思います！
４．売却活動を開始する
基本的には不動産屋に任せる方が多いと思います。
不動産屋は人脈・情報サイト・広告などを駆使して買い主を探します。
不動産屋を通して売却すると仲介手数料（売却金額の約３％）がかかってしまうため、自分で買い主を見つけられる方は自分でも売却活動をしましょう。
ただし、専属専任媒介契約を結んでいる場合は自分で買い主を見つける取引はできませんので注意が必要です。
自分で買い主を見つけてくることを「自己発見取引」といいます。
５．売買契約を締結する
価格や時期が折り合う買い主が見つかったら売買契約を結びます。
売買契約の際は不動産業者が「重要事項説明書」「売買契約書」を作成し、売主買い主の双方が内容を確認したうえで契約を行います。
一般的には契約時に重要事項説明を行い、そのまま契約書にハンコを押すという流れになります。
しかし、重要事項説明書は不動産の専門用語を使っており、文字数も多い為一度説明されてもすぐに理解できるものではありません。
また、契約時に不備が見つかると契約が遅れてしまうなどのトラブルにもつながりかねません。
念のため、不動産業者からあらかじめ重要事項説明書のデータを送ってもらい、おかしなところがないかチェックしましょう。
手付金がある場合はこの時点で買い主から受領します。（売却価格の１０％程度）
この契約書・重要事項説明書の関係でトラブルが多いんです・・・
６．決済・物件の引き渡し
売主・買い主双方が記名押印した重要事項説明書・売買契約書の確認がとれたら、買い主から手付金の分を除いた残代金が振り込まれます。
そして同時に物件の鍵が買い主に渡され、物件の引き渡しまでが一気に完了します。
ほとんどの場合がローンを組んでの購入になるので、決済・引き渡しは金融機関でローンの手続きが終わってそのまま行われます。
この辺りは不動産屋に任せていただいてOKです。
何か問題がないか、おかしなところはないかのチェックは必ず行いましょう。
引き渡しまで来ました！お疲れ様です！次が最後のステップです！
７．確定申告
物件売却の翌年には必ず確定申告を行いましょう。
特別控除を用いるため、納税額は０円になるという場合でも確定申告をしなければ控除が使用できません。
確定申告の際には物件売却にかかった費用や仲介手数料を費用として計上できるので、領収書は一か所にまとめてわかる場所に保管しておきましょう。
私は契約書と一緒に領収書などを保管しています。
まとめ
今回は物件を売却する際の流れについて７ステップに分けて説明しました。
殆どの業務を不動産業者が行いますが、どういった流れで進んでいくかを知ることで資金計画や人生計画を立てやすくなります。
おさらいすると、物件売却の流れは以下の通りです。
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