不動産相続の手続きと節税対策のコツを徹底解説!相続税を最大限に減らす方法とは?

こんにちは!

株式会社レックの大友です!

 

不動産相続は、遺産分割協議や登記変更など、複雑な手続きが必要ですよね。

また、相続財産額が大きいのに現金割合が少ないと、相続税の負担も重くなりがちです。

しかし、適切な対策を行えば、手続きをスムーズに進めることができ、相続税も最大限に減らすことができます。

この記事では、不動産相続の手続きと節税対策のコツを徹底解説します。

相続税を最大限に減らす方法とは何か?ぜひご覧ください!

 

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • 相続が発生した際に、財産の中に不動産が含まれる予定の方
  • 相続税をできるだけ抑えたい方
  • 相続が始まってから、スムーズに手続きを進めたい方

 

不動産相続は手続きが煩雑で面倒ですが、1つ1つ着実に進めていきましょう!

不動産相続の手続きとは

  1. 相続人や相続財産の確認
  2. 遺産分割協議で遺産の分け方を決める
  3. 相続財産の名義変更

①相続人や相続財産の確認

相続人

相続人は、法定相続人と遺言による相続人の2種類があります。

  • 法定相続人:親族や配偶者で、遺言がない場合や遺言が無効な場合に相続する人
  • 遺言による相続人:遺言者が自由に指定できる人で、遺言が有効な場合に相続する人

法定相続人は、亡くなった方の「生まれてから亡くなるまで」の戸籍謄本を集めることで確認することができます。

戸籍謄本は、その戸籍が所属する市町村の役所でしか取れないため、遠くの市町村に戸籍が存在する場合は、実際に取りに行くか、郵送で申請する必要があります。

不動産相続にはそれぞれ戸籍の原本が必要な為、複数枚取り寄せておくことをおすすめします。

 

また、遺言書がある場合は、その内容を確認して、誰が相続人に指定されているのかを確認しましょう!

 

相続財産

相続財産は、被相続人が死亡した時点で存在する財産のことで、不動産や預貯金、株式などが含まれます。

相続財産の確認には、不動産登記簿謄本、預貯金通帳や株式証券などの書類が必要です。

急に亡くなられる場合を除いて、生前に相続財産の整理をするようにお願いしておくと後々かなり楽になり、トラブルも減ります。

少し言い出しづらい話題ですが、財産を一番よく知っているのは本人なので、可能であればお願いしておきましょう。

 

また、いくら元気だとしても60歳を超えたあたりで自身の資産の整理をしておくことも重要です。

相続税が発生しそうな場合は事前に打てる手もありますので、一度資産整理をして、実際いくらになりそうかを計算しておきましょう!

 

戸籍を確認すると、知らない子供の名前があることもあるそうです

②遺産分割協議で遺産の分け方を決める

遺産分割協議とは、相続人が遺産の分け方について話し合って合意することです。

遺産分割協議は、遺言がない場合や、遺言があっても遺産の全てを分配していない場合に必要になります。

作成する義務はありませんが、金融機関の手続き・不動産登記の手続きがスムーズに行える点と、後々のトラブルが起きづらくなる点で、不動産を相続する方は作成することをおすすめします。

遺産分割協議は、相続人全員の同意が必要で、誰か一人でも反対すれば成立しません。

そのため、遺産分割協議を円滑に進めるためには、以下の点に注意する必要があります。

相続人の確定

相続人は法定相続人と遺言相続人の両方を含みます。

相続人の数や関係性を正確に把握することが重要です。

前述の通り、戸籍謄本を”全て”入手して確定させます。

 

遺産の調査

遺産とは、相続開始時に相続人が受け取る財産のことです。

遺産には不動産や預貯金、株式などの有形財産だけでなく、権利や債務などの無形財産も含まれます。

無形財産は家族でも存在を知らないものの可能性がある為、注意が必要です。

全てを正確に把握しましょう。

 

遺産の評価

遺産の評価とは、遺産の価値を金額に換算することです。

遺産の評価によって、相続税の計算や遺産分割の基準が決定されます。

現金や有価証券はそのまま時価でOKですが、不動産の価値というのはなかなか金額では表せない部分もあります。

固定資産税評価額で行うのも良いですが、不動産鑑定士に鑑定してもらったろするのも良いでしょう。

 

遺産の分配

遺産の分配とは、遺産を相続人に振り分けることです。

遺産の分配は、法定相続分や遺言に従って行うことが原則ですが、相続人で話し合って変更することも可能です。

遺産の分配は、公平性や効率性を考慮して行うことが望ましいです。

不動産を相続する場合は、現金が少ないと相続税が払えない可能性がある為、分配を決める時には相続税の支払いの事も必ず頭に入れておきましょう。

 

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議書とは、相続人が遺産分割協議で合意した内容を文書化したものです。

司法書士や税理士が作成することが多く、相続人全員が署名捺印して作成します。

遺産分割協議書は、相続紛争や税務調査などの際に証拠として有効なので、必ず作成するようにしましょう!

 

この分割協議が一番の揉めポイントです。

③相続財産の名義変更

相続財産の名義変更とは、相続人が相続した財産の所有者を自分にするために必要な手続きです。

相続財産の種類によって、名義変更の方法や必要な書類が異なります。

不動産

登記簿に記載されている所有者の名前を変更するために、登記申請を行う必要があります。

今までは相続の登記は任意でしたが、令和6年4月1日からは登記が義務化されます。

登記は、司法書士に依頼するか、必要書類を持って法務局に申請に行きましょう。

 

銀行預金や株式

金融機関や証券会社に相続証明書などを提出して、口座や株主名簿に記載されている名前を変更する必要があります。

口座の管理が面倒な方は、自分の口座にそのまま預金を移してもらうこともできます。

 


 

相続財産の名義変更は、相続税の申告や納付とは別の手続きですが、相続税の計算や節税のためにも重要な作業です。

相続財産の名義変更を遅らせると、不動産の売却や預金の引き出しなどができなくなるだけでなく、遺産分割協議や相続放棄などの際にも問題が生じる可能性があります。

 

なんでもそうですが、めんどくさがらずに早く終えてしまった方がトラブルが起こらずにスムーズに行きます。

不動産相続でかかる税金と費用

相続税の計算方法

相続税額 = 課税遺産総額 × 税率(10%~55%)

課税遺産総額

まず、相続財産の総額を算出します。

相続財産とは、相続人が相続した財産のことで、不動産や預貯金、株式などが含まれます。

この時、不動産の相続財産としての評価額はどうやって求めるのでしょうか?

土地:「路線価方式」「倍率方式」

建物:「固定資産税評価額」

相続財産の総額から、法定相続分に応じた基礎控除額や特別控除額などを差し引いた金額が課税対象となります。

控除に関しては後述します。

 

相続税率

課税遺産総額税率控除額
1,000万円以下10%
1,000万円超3,000万円以下15%50万円
3,000万円超5,000万円以下20%200万円
5,000万円超1億円以下30%700万円
1億円超2億円以下40%1,700万円
2億円超3億円以下45%2,700万円
3億円超6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円
参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

次に、課税対象額に税率を適用して相続税額を求めます。

税率は、課税対象額の大小によって段階的に上がっていきます。

最低の税率は10%で、最高の税率は55%です。

相続税額から、配偶者特別控除や障害者控除などを差し引いた金額が最終的な納税額となります。

各種控除
  • 基礎控除:3,000万円 + 法定相続人の数×600万円
  • 配偶者控除:1億6,000万円 or 法定相続分
  • 未成年者控除:(18歳 – 未成年相続人の年齢) × 10万円
  • 贈与税額控除:過去3年に払った贈与税分を相続税からマイナスできる
  • 障害者控除:(85歳 – 相続開始日の障害者の年齢)×10万円(特別障害者は20万円)
  • 相次相続控除:被相続人が過去10年以内に相続税を払う場合に一定額を控除
  • 外国税額控除:財産が外国にあって、外国で相続税がかかった場合に一定額を控除

 

この辺りの計算は複雑なので、頼めるようであれば税理士さんに頼んで計算してもらいましょう!

相続登記や名義変更にかかる費用

相続登記や名義変更にかかる費用は、一般的には以下のようになります。

  • 登記手数料:3万円程度
  • 登録免許税:固定資産税評価額の価額の0.4%
  • 司法書士報酬:5万円から10万円程度

相続登記や名義変更は、相続人が不動産を法的に所有するために必要な手続きです。

適切に行わないと、将来的にトラブルや損失が発生する可能性があります。

相続登記や名義変更に関する詳しい情報や相談は、専門家である司法書士さんに相談して行うようにしましょう!

 

餅は餅屋です!

不動産を利用した相続税対策

アパートやマンション経営をする節税

アパートやマンションを経営している方は、相続金額は同じでも、経営していない人比べて相続税は安くなります。

というのも、不動産の相続税評価額 = 固定資産税評価額というお話をしましたが、この固定資産評価額は実勢価格の6割程度であることが多いです。

つまり、現金で持っておくよりも4割もお得になることになります。

 

また、更地(空地)を持っている方に関しても、建物を建てた方が相続税評価額は下がります。

というのも、更地は上になんでも建てることができる状態な為、土地としては一番評価が高い状態になります。

しかし、建物が建っている土地は自由が利かない状態の為、更地の時の4割程度の評価になります。(地域によって値は異なりますが。)

  • 現金で相続するよりも評価額が圧縮されるため、節税になる
  • 更地で相続するよりも評価額が圧縮されるため、節税になる

 

しかし、ただアパートを買ったり建物を建てたりするだけでそこに収益性がないと、その後は赤字を垂れ流すだけになってしまいます。

相続が発生しそうだからといって、急いで不動産を買ったり、建物を立てたりするのはやめましょう。

  • 不動産の経営が成り立ってないとトータルで赤字になってしまう。

評価額が6割になるのは、手数料や金利を差し引いてもなかなかのインパクトがあります。

 

賃貸割合による評価額の減少

賃貸物件

賃貸物件の相続税評価額は、空室率が低ければ低いほど、つまり満室に近いほど減額されます。

イメージとしては、満室に近い方が評価額が高くなる気がしますが、これはどうしてなのでしょうか。

少し難しい言い方をすると、建物の中に賃借権が多くある状態で、所有権の価値が落ちているから評価額が下がるということです。

イメージとしては、新しいものを建てようとすると既存の建物の解体が必要になり、解体するためには住民が0人になっている必要があります。

その状態に持っていくためには、住民の数が少なければ少ないほど良いことになりますよね。

相続においてはそういう形で評価をするのだと覚えておきましょう!

 

注意点としては、相続が発生するからといって、賃料を下げて無理やり貸し出すのはやめておいた方が良いです。

数室埋まったところで、相続税への影響は微々たるものですし、物件自体の収益が悪くなってしまっては本末転倒です。

 

これは、無理に追い求める節税方法ではありません。

こういう制度もあるのかということだけ覚えておいてもらえればOKです!

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住していた自宅や、事業用に用いていた宅地などの評価額を減額する特例です。

この特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 被相続人が居住していた自宅や、事業用に用いていた宅地などの評価額が、一定の金額以下であること
  • 被相続人がその宅地等を相続開始直前まで所有していたこと

この特例の適用を受けると、評価額が最大で80%減額されるため、相続税の負担を大幅に軽減することができます。

 

自宅を相続した場合は、適用が受けられるのか調べてみましょう!

相続した不動産を3年以内に売却する節税

相続した不動産を3年以内に売却した場合、以下の特例が適用されます。

  1. 相続税の取得費加算の特例
  2. 相続空き家の3,000万円特別控除
  1. 相続税の取得費加算の特例

この特例は、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した不動産の取得費に、相続税の評価額の一定割合を加算できる特例です。

不動産の取得費が上がると、売却益が減る為、節税になります。

この特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すること
  • 相続税の評価額が、3,000万円を超えること
  1. 相続空き家の3,000万円特別控除

この特例は、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した、被相続人が生前一人で住んでいた家屋が建っていた土地を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

最近の空き家問題を軽減するために作られた特例でしょう。

こういった社会問題を解決する系の特例は利用しない手はありません。

この特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

  • 相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却すること
  • 被相続人が生前一人で住んでいた家屋が建っていた土地であること
  • 相続税の評価額が、3,000万円を超えること

 

これらの特例は、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却することが条件となります。

そのため、相続した不動産を売却する予定がある場合は、早めに売却の準備を進めることが大切です。

相続準備って大変で思ってるより時間がかかります。

まとめ

今回は相続する際の不動産の扱い方全般について解説しました。

今後相続を控えている方は今から相続税対策を考え始めてください。

また相続が始まってしまった方は、相続の手続きを進めながら、あなたが利用できる特例を調べましょう。

相続は争いの耐えないものです。

仲の良かった家族でも、相続をきっかけに仲が悪くなってしまうのは珍しい話ではありません。

 

この記事を読んでいるあなたは、そんなことのない様に、しっかりと相続について勉強して、トラブルが起きないようにしましょう!

そんなあなたの助けになれたのであれば光栄です! 

 

不動産を相続した方で、処理にお困りの際は何かお手伝いできるかもしれません。

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