こんにちは！
株式会社レックの大友です！
住宅ローン共有名義とは、夫婦や親子など、複数の人が共同で住宅ローンを借りることです。
近年では、共働き世帯の増加により、住宅ローン共有名義を選択する家庭が増えています。
しかし、住宅ローンを共有名義にすると、もし離婚した際は確実にトラブルの原因になってしまいます。
そこで、この記事では、住宅ローン共有名義と離婚に関する基本的な知識をわかりやすく解説します。
離婚を考えている方や、共有名義で住宅ローンを組もうか迷っている方、組んだ方は、ぜひ参考にしてください。
住宅購入という夫婦の幸せな時間に離婚の話をするのは無粋ですが、とても大切なことなので、理解しておくことはとても重要です。
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
Contents
住宅ローン共有名義とは？
住宅ローン共有名義とは、夫婦や親子など、複数の人が共同で住宅ローンを借りることです。
冒頭でも書きましたが、夫婦共働き世帯の増加・住宅価格の高騰などの理由により、最近は住宅ローンを共有名義で組む方が増加しています。
共有名義にすると、以下のようなメリットがあります。
しかし、後述するように、住宅ローンの共有名義はメリットだけではなく、デメリットもあります。
そのデメリットは主に離婚する際に出てくるため、不動産屋や金融機関も説明をしづらい部分もあり、デメリットを知らないまま共有名義でローンを組んでしまう方が多いのです。
具体的にどのようなトラブルが起きるのでしょうか。。。
離婚時の共有名義住宅ローンのトラブル
- 共有名義の解消問題
- 住宅をどっちのものにするのか問題
- ローンの残債の負担割合問題
- 新たな住居確保問題
①共有名義の解消問題
離婚した後も同じ家に二人で住み続けることはないでしょうから、離婚をすると、まずは共有名義を解消しなければいけません。
解消しなければ、住んでいない家の住宅ローンを支払うことになってしまいます。
ここでの問題点は以下の通りです。
一番の問題点は、残債を一括で返済しなければいけない点で、普通の人は何千万もの現金を持っていないのでここで行き詰ってしまいます。
共有名義の住宅ローンは2人分の枠を使えるのでかなりの額の借り入れができるので、残債が高額である場合が多いのです。
②住宅をどっちのものにするか問題
離婚後も住宅に住み続けたい場合、住宅の所有権をどちらかが取得する必要があります。
しかし、共有名義のままでは、どちらが所有権を取得するかが明確になりません。
ローンで購入した住宅に住みたい方が住めばよいのですが、ローン残債の支払いの問題と、二人とも住みたい場合もあるのでなかなかスムーズに議論が進まない場合が多いです。
子供がいない場合は、広すぎる家に、高い住宅ローンを払って住み続けることになるため、住宅は手放して他のところに住みたい方も多いでしょう。
逆に子供がいる場合は、親権を取る方が今住んでいる住宅に住み続けたい場合が多いでしょう。
残債を一括で支払えるのかどうかが重要・・・
③ローンの残債の負担割合問題
離婚するとなると、財産を二人で分けることになりますが、負債も同時に二人で分けることになります。
この時に、住宅ローンの残債をどのように分けるかというのが揉めるポイントになります。
結局は話し合いで決めるしかないのですが、どちらも多く負担はしたくありませんよね。
普段の支払額で分けるのか、収入の多寡で分けるのか、双方に納得のいく結論が必要になります。
私は持ち家ですが、完全に私一人でローンを組んでおり、所有者も私一人になので、トラブルは起きづらいですね。
④新たな住居の確保問題
現住居から出ていく場合は、新たな住まいを見つける必要があります。
何らかの理由で、再度住宅ローンを組んで持ち家に住みたい場合は、これがまた面倒です。
引っ越し費用や家具のお金など、どっちがどのように負担するのかを決めるためには、内容がシンプルであればあるほど議論が進みます。
しかし、新たに住宅を購入するなどのイレギュラーなケースはなかなか議論が進まない傾向にあるようです。
トラブルばかりお話していますが、もちろん共有名義にもたくさんメリットはあるので、必要以上に怖がらないでくださいね！
住宅ローンの共有名義を解消する方法
- 単独名義で借り換え
- 住宅ローンの全額返済
①単独名義で借り換え
これがベストな選択肢です。
残債を一括で返済することなく、二人で払っていた住宅ローンを同じ条件で、一本化するという方法です。
しかし、夫婦の共有住宅ローンの借り換えは基本的には認められません。
共有住宅ローンは基本的に二人分の信用を使って、好条件で借入を行っています。
一人になってもそれをそのままの条件で貸してくれというのは、金融機関にとってはムシが良すぎる話ですよね。
しかし、単独での借り換えに成功した例がないかというと、全くのゼロではないので、金融機関に相談してみましょう！
住宅ローンは居住用不動産への貸付なので、単独で借りる方はその家に住み続けなければいけない点には注意が必要です。
これが簡単に出来たら、ここまで問題にもなっていないはずです。
②住宅ローンの全額返済
単独名義での借り換えが難しい場合は、こちらの選択肢になります。
住宅ローンの残債を一括で全額返済する方法です。
これには主に２つの方法があります。
②ー１二人の財産を合わせて住宅ローンを全額返済する
こちらは手続きの手間も少なく、金融機関の同意も特に必要ないパターンです。
可能であればこちらを選択すると良いかと思います。
こちらの方法だと、そのままその家に住み続ける必要もないですし、売却するも賃貸するも持ち主の自由です。
この際にかかる費用も、繰り上げ返済手数料のみなので、次の選択肢よりも経済的には得をするパターンが多いです。
とはいえ、いきなり何千万もの大金を返済しろと言われても大半の人は払えませんよね。
そこで大半の方は次の方法をとることになります。
②ー２住宅ローンの残債を売却した代金で清算する
住宅ローンを返済するために、家を売却してしまおうという方法です。
こちらの選択肢だと、繰り上げ返済費用の他に、不動産屋への仲介手数料や不動産の登記費用がすぐにのしかかってきます。
さらに、売却期間に余裕がない場合が多いので、市場価格よりも安い値段で売却することになってしまうケースがほとんどです。
可能であれば採用したくない選択肢ですが、実際問題こちらの選択をされる方が多いのはお分かりいただけるでしょう。
ここでは、住宅価格が残債額を上回っている場合（アンダーローン）と下回っている場合（オーバーローン）で難易度がかなり異なってきます。
・アンダーローンの場合
この場合は、売却したお金でそのまま住宅ローンの返済を行います。
そして、余った分のお金は二人で分けて終わりです。
・オーバーローンの場合
こちらの場合は面倒ごとが多いです。
まず、住宅を売却してもローンが返済できないため、金融機関が住宅についている抵当権を解除してくれません。
この場合は、そもそも自宅を売却することができません。
どうすればよいかというと、自分たちの貯金の中から残り分を捻出するか、親族や友人からお金を借りるなどしてお金を用意する必要があります。
それでも用意できない場合は、しばらくの間その家に住み続けて、住宅の売却で完済できるようになるまで住宅ローンを返済し続けるしかありません。
もしくは、金融機関と話がつけば、住宅を売却して上で差額分を改めて返済していく「任意売却」という方法もありますので、金融機関に相談してみましょう！
いずれの方法をとるにしても、金融機関の理解は必ず必要なので、担当の方は大切にしましょう！
共有名義住宅ローンの物件を売却する方法
いざ売却を・・！！と思っても、まず何を始めてよいのかわからないところですよね。
売却には大きく４種類あります。
一般的には①→④の順で買い取り価格が安くなっていきます。
- 自分の親戚や友人に買ってもらう
- 不動産屋に売ってもらう
- 買い取り業者に買ってもらう
- 競売
①自分の親戚や友人に買ってもらう
一番費用が少ないのがこの方法です。
偶然、親戚や友人が家を買いたいと思っており、偶然あなたが住んでいる家を欲しいと思ってくれた場合にのみこの方法が使えます。
あなたにしても、面倒な物件であり、早く売却できればできるほど様々な手続きが進むため、多少安くしてでも売ってしまいたい思いがあるでしょう。
不動産屋を通して売った場合の手数料分＋αくらいは値引きしてあげると買ってくれるかもしれません。
この方法の難点としては、”離婚”という重い話を親戚や友人の前でした上に、家で困っていることも赤裸々に話さなければいけない点でしょうか。
親戚はどうせ伝わることなので良いですが、友人相手にはそれとなく住宅の話をして、欲しそうな人にだけこっそり話すと良いかもしれません。
不動産屋の友人がいると、心強いですよね！
②不動産屋に売ってもらう
次は不動産屋に買い主を探してもらう方法です。
こちらは、さっきと違って不動産屋に手数料を払う必要が出てきます。
具体的な金額は3％+6万円なので、4,000万円の家を売る場合は、126万円の手数料を払う必要があります。
加えて、不動産屋が売却活動をするため、周辺の方に家を売り出していることがバレてしまうリスクもあります。
しかしこの方法にはメリットがあり、契約書や重要事項説明書、その他の必要な資料を集めたり、相手方とのやり取りなどは全て不動産屋が行ってくれます。
物件の査定もしてくれるので、金額感を把握できるのも良い点ですが、悪徳不動産屋にあたると早く売る為に安く査定されてしまう点には注意が必要です。
お願いする際には、創業から5年以上経っており、住宅の売却実績のある不動産屋を探してお願いするようにしましょう！
住宅の販売は私の得意分野です！（買取も可能です）
③買い取り業者に買ってもらう
もし、売却を急いでいる場合はこちらの選択肢が有力になります。
通常は半年程度かかる売却活動が、不動産屋が直接買い取ってくれるため、早ければ1か月程度で終わります。
加えて、引っ越し前に周囲の人に知られる心配もなく、契約不適合責任を負う必要もありません。
契約不適合責任
売却後に、雨漏りなどのトラブルがあった際には、不具合を知った日から1年間は売主に修繕を求めることができるというもの。
不具合を隠して売却する人がいるため、このような制度ができた。
しかし不動産屋はプロなので、買い主が不動産屋の場合は、この責任は負わなくていいですよと法律で決まっている。
この方法のデメリットはなんといっても売却価格が下がってしまうことです。
一般的には市場価格の7割～8割しか金額が付きません。
安くてもいいから、早く、周りに知られずに売却を行いたい方はこの方法がおすすめです！
あなたに合った売却方法を選びましょう！
④競売
こちらは売却方法というよりも、住宅ローンが返済できなくなった際に、金融機関が住宅を差し押さえ、強制的に売却させられることを言います。
ここまで来てしまうと、市場価格の5割～7割程度の価格で取引されてしまいます。
住宅ローンが返済できなくなる前に、売却活動を進め、差し押さえられない様にすることが大切です。
離婚が決まったら、まずは一番大きな資産である住宅の売却活動をすることをおすすめします。
普通はここまで行くことはないですが、色々な理由で売却できずに競売になってしまう物件もあります。
まとめ
今回は住宅ローンの共有名義について解説しました。
共有名義はメリットだけではなく、デメリットもあることをお分かりいただけたでしょうか。
住宅を購入するときは、浮かれている方が殆どですので、なかなか二人の仲が悪くなった時のことを考える方は少ないです。
しかし、今は3組に1組は離婚する時代です。
後々のトラブルを避けるためにも、共有で住宅ローンを組む際にはあらかじめ離婚を想定して、夫婦で話し合いをしておくことが大切です。
もちろん、離婚しなければとても良い選択肢だと思いますので、共有で住宅ローンを組むことを否定しているわけではありません。
しかし、実際にトラブルが多いこともまた事実なのです。
万が一トラブルになった際に、頼って頂ける存在であり続けられるように精進しますので、有事の際はご相談ください。
何か起きた後は、冷静に話し合いをできない場合が多いです。
議論はフラットな状態で、冷静にすることが大切です。
もし二人だけでは話が脱線してしまうようであれば、誰かに同席してもらって、中立な意見を貰うことも良いかもしれませんね。
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
