【固定金利】住宅ローン金利の基礎知識と選び方のポイント【変動金利】

こんにちは!

株式会社レックの大友です!

今回は、住宅ローン金利に関して詳しく解説していきます。

一口に住宅ローン金利といっても、固定金利や変動金利などの様々な種類があり、わかりづらいですよね。

そこで、この記事ではそれぞれの金利タイプについて分かりやすく解説いたします。

分かりづらい部分は、何回か読めばわかるように書いてありますので、あきらめずについてきてくださいね!

 

✔この記事はこんなあなたにオススメ!
  • 近々、住宅の購入を検討している方
  • 住宅ローンの借り換えを検討している方
  • 自分に合った金利タイプが知りたい方

 

この記事を読めば、あなたは住宅ローン金利選びで迷わなくなります!

自分はどの金利タイプが合っているのか、考えながら記事を読んでいきましょう!

 

住宅ローンの種類

3つの種類

住宅ローン金利の種類は、大きく分けて「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3つがあります。

それぞれの金利タイプには、以下の違いがあります。

金利タイプ金利の変動メリットデメリット
全期間固定金利型・完済まで変動しない・返済計画が立てやすい・金利が最も高い
固定金利期間選択型・一定期間は(10年など)変動しない・金利上昇リスクを軽減・金利が高い
・固定期間終了後は金利上昇リスクがある
変動金利型・市場金利に連動して変動・金利が低い・金利上昇リスクがある

全期間固定金利型

その名の通り、完済まで金利が変わらないタイプです。

金利変動のリスクが全くない分、一番割高な金利に設定されます。

金利変動のリスクを銀行側が負っていることになるので、そのリスクの分を金利で払ってねということです。

 

ちなみに、全期間固定金利でローンを組んでくれる銀行はほとんどありません。

金利変動リスクとはそれほど大きなものだととらえておいてください。

 

現在、全期間固定金利でローンを組んでくれる銀行は4行しかありません。

固定金利期間選択型

良く言うと全期間固定金利と変動金利のいいとこどりといったところでしょうか。

悪く言うと中途半端です。

最初の3年~10年が固定金利でその後は変動金利になります。

 

全期間固定金利よりも金利変動リスクをこちらが負うことになるので、金利は全期間固定金利よりも低くなります。

こちらはどの金融機関も基本的には取り扱っていますので、金利変動リスクを抑えたい方は基本的にはこのタイプを選ぶことになります。

ちなみに私は10年固定でローンを組みました。

 

リスクを取ることで上乗せされる利益を「リスクプレミアム」といいます。

変動金利型

こちらは全く金利が固定されていないものになります。

金利変動リスクをすべてこちらで背負うことになるので、上記の2タイプに比べて金利が低いです。

こちらは短期金利に連動しますので、短期金利が上がると逆にかなりの高金利で借りなければいけないことになります。

 

しかし日本は近年、異例の低金利が続いているため、今後も低金利が継続すると考える方が多く、こちらのタイプを選択する方が半分以上です。

 

借主にリスクプレミアムが乗っているローンタイプです。

金利選択のポイント

住宅ローンの金利タイプは、以下の3つのポイントを検討して選択しましょう。

  1. 返済計画優先
  2. 金利上昇リスク優先
  3. 金利の抑制優先

返済計画優先

全期間固定金利型は、完済まで返済額が変わらないため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

一方、固定金利期間選択型や変動金利型は、市場金利に連動して返済額が変動するため、返済計画を立てにくいというデメリットがあります。

 

お金のライフプランを建てる時には住宅ローンの返済はかなり大きなウエイトを占めることになります。

お金の管理をしっかりとされたい方には固定型の金利をおすすめします!

 

金利上昇リスク優先

固定金利期間選択型や全期間固定金利型は、金利上昇リスクを抑えることができます。

一方、変動金利型は、金利上昇リスクがあるというデメリットがあります。

 

金利の上昇リスクを取りたくない方、多少割高でも一定額を払い続けたい方は固定型がおすすめです!

 

金利の抑制優先

変動金利型は、金利が低いというメリットがあります。

一方、固定金利期間選択型や全期間固定金利型は、金利が高いというデメリットがあります。

 

冒頭でも申し上げた通り、金利は0.1%違うだけでも総支払金額に大きく影響してきます。

少しでも金利を抑えたい方、今後も低金利が続くと予想されている方は変動型をおすすめします!

 


 

金利の動向は簡単に読めるものではありません。

ましてや、30年後の金利など読める人はいません。

金利変動リスクを取りたくない方は、固定金利のものを選ぶと大きなケガはしませんよ!

住宅ローン借入の注意点

住宅ローン金利の上昇は、住宅ローンの返済負担を増やすことにつながります。

住宅ローン借り入れを検討している方は、金利上昇に備えて以下の2点に注意が必要です。

  1. 金利上昇を織り込んだ返済シミュレーションを行う
  2. 繰り上げ返済を検討する

金利上昇を織り込んだ返済シミュレーションを行う

金利上昇を織り込んだ返済シミュレーションを行い、返済負担がどの程度増加するかを確認しておきましょう。

全期間固定を選択した方はシミュレーションが簡単に行えますが、変動金利を選択した方はできれば「最高」「妥当」「最低」の3つのシナリオを作成しておくと良いでしょう。

もし「最低」のシナリオが起きても、家計が成り立つように資金のプランを建てましょう!

 

②繰り上げ返済を検討する

繰り上げ返済をすることで、元本を早めに減らすことができ、金利負担を抑えることができます。

生活資金に余裕が出来たら、積極的に検討してください。

金利というものは期間が長ければ長いほど、膨れ上がっていきます。

繰り上げ返済には、月々の返済額を抑えるタイプと、返済期間を短くするタイプがありますが、繰り上げできるくらいの余裕があるのであれば、期間を短縮するタイプのほうが良いです。

 

余裕のある住宅ローン計画を立てましょう!

フラット35について

住宅購入を考えている方はフラット35という言葉を聞いたことがあると思います。

フラット35とは、民間金融機関(銀行・信用金庫など)と住宅金融支援機構が提携して提供している、最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンです。

住宅金融支援機構は、国土交通省の外局である独立行政法人であり、住宅ローンのほかにも、住宅金融債の発行や、住宅金融に関する調査・研究などを行っているところです。

フラット35の特徴

  1. 最長35年の全期間固定金利
  2. 金利が優遇される「フラット35S」
  3. 融資可能条件が緩い
  1. 最長35年の全期間固定金利

全期間固定金利のローンを提供している金融機関はかなり限られると前述しましたが、ここに最強の全期間固定金利ローンがあります。

フラット35は、長期優良住宅であることなどの一定の条件を満たすことで、「フラット50」という50年間の全期間固定住宅ローンにレベルアップすることができます。

50年間も住宅ローンを払い続けると、30歳の人が80歳になってしまうので、必ずしもおすすめはできませんが、フラット35に比べると月々の支払額を抑えることができます。

 

  1. 金利が優遇される「フラット35S」

フラット35は、自宅の省エネ性などのある一定の条件を満たすことで「フラット35S」という優遇金利バージョンに進化させることができます。

また、中古住宅の耐震性や省エネ性を増加させるリノベーションを行う際に利用できる「フラット35リノベ」や、地方公共団体と協力して取り組んでいる「フラット35地域連携型」などがあります。

それらが適用されると、5年から10年の間、0.25%~0.50%マイナスの優遇金利で借入を行うことができます。

これらは併用できるものが多いので、すべてを組み合わせればかなり低金利で借りることができます。

2023年12月現在のフラット系住宅ローンの金利は以下の通りになっています。

15年~21年21年~35年36年~50年
フラット20・35・501.430%1.910%2.240%
フラット35S1.180%1.660%
フラット35S(ZEH)0.930%1.410%
引用:https://www.flat35.com/index.html

 

  1. 融資可能条件が緩い

フラット35は借入の条件がとにかく緩いです。

なんと収入の条件がありません。

年収がいくらであろうと、借入金額の上限が低くなるだけで、融資を受けることができます。

民間の金融機関だと、ローン審査に落ちるなんてことがありますが、フラット35の場合は滅多なことでは落ちません。

また、フラット35の場合は保証人が必要ありません。

保証人のお願いという気まずい段階を飛ばすことができ、人によってはとてもありがたいことではないでしょうか。

具体的には、以下のような条件になっています。

要項概要
何に使うか本人またはその親族の居住用住宅の購入資金(投資用はNG)
住宅の条件・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・戸建て:70㎡以上 マンション:30㎡以上
借入限度額100万円~8,000万円(土地値込)
借入期間15年以上かつ①か②の短い年数
①80歳 - 申込時の年齢
②35年
借入金利全期間固定金利
返済方法元利均等or元金均等の毎月払い(ボーナス払い設定可能)
担保住宅・敷地に住宅支援機構が第一順位の抵当
保証人必要ない
団新保険任意
火災保険保険金額を借入以上にして絶対加入
融資手数料金融機関による
保証料・繰上返済手数料必要なし
収入の合算以下の4つを全て満たす人の中で一人だけの収入を合算できる

①本人の親・子・配偶者
②申込時の年齢が満70歳未満であること
③申込みご本人と同居すること
④連帯債務者になること
親子リレー返済次の①から③までのすべての要件に当てはまるひとりを後継者とする場合は、満70歳以上でも申し込むことができる。
また、申込みご本人の年齢にかかわらず、後継者の申込時の年齢を基に借入期間を選ぶことができる。
①申込みご本人の子・孫など、またはその配偶者で定期的収入のあること
②申込時の年齢が満70歳未満であること
③連帯債務者になること

まとめ

今回は住宅ローン3種について解説しました!

あなたに合った住宅ローンが見つかったでしょうか?

 

住宅ローンは金利の選び方によっては総支払額が〇百万円単位で変わってきます。

適当に選んでしまいがちですが、不況の今だからこそ自分の家計は自分で守る意識をもって選びましょう!

くれぐれも銀行員にオススメされたからという理由で選んではいけません!

ではまた!

 

 

あなたに合った住宅ローンを選ぶためには、これからの人生の設計を考えていくと分かりやすいです。

株式会社レックではあなたの住宅購入の手伝いをワンストップでさせていただいております。

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ご相談お待ちしております!