こんにちは！
株式会社レックの大友です！
あなたはエアビーなどの民泊に泊まったことがありますか？
実は今、札幌で民泊事業がアツいんです！
この記事を読めば、あなたも民泊に泊まる側から、民泊を運営する側にまわるきっかけを手に入れることができるようになります。
ぜひ最後までご覧ください！
民泊は比較的新しい事業形態なので、法整備がちゃんと整っていない部分があります。
今後も制度は変わっていくので、2024年現在のものとして理解いただけますと幸いです！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
Contents
初めに
札幌の魅力と民泊市場の概要
札幌は、冬の雪景色を筆頭にした四季折々の美しい自然景観と、最高のグルメが豊富なことで知られています。
この北の大都市は、冬の雪まつりや夏のビアガーデンなどを理由に、年間を通じて国内外から多くの観光客が訪れています。
このような背景から、札幌の民泊市場は近年、投資家から高い関心を集めています。
民泊とは、空いている部屋や家を短期間観光客に貸し出すことであり、一般の住宅を宿泊施設として活用することができるため、従来の不動産投資と比較して初期投資が低く抑えられる点が魅力です。
民泊投資が注目される理由
民泊投資が注目される理由の一つは、市場の拡大です。
訪日外国人観光客の増加や、国内旅行者の多様化する宿泊ニーズに応える形で、民泊市場は成長を続けています。
特に札幌は、観光地としての魅力はもちろんのこと、国際会議などのビジネス需要もあり、年間を通じて安定した宿泊需要が見込める地域です。
また、政府による民泊に関する規制緩和も、市場拡大の一因となっています。
これらの背景により、民泊投資は、相対的にリスクが低く、かつ高いリターンを期待できる投資先として、多くの投資家の関心を集めているのです。
札幌での民泊事業は今後伸びていく可能性が高いです！
「札幌 民泊投資」の基礎知識
民泊投資とは何か
民泊投資は、個人や法人が不動産を購入またはリースし、短期間の宿泊施設として提供することで収益を上げる投資手法です。
エアビー、楽天LIFULL STAYなどはあなたも聞いたことあるのではないでしょうか。
この方式のホテルや旅館と異なっている点は、特別感よりもアットホームよりの宿泊体験を提供する点です。
利用者は、より広い空間やキッチンなどの設備を利用でき、一軒家で泊まる場合は多少騒いでも問題がなかったりするため、長期滞在やグループ旅行に特に適しています。
札幌における民泊の現状と将来性
前述の通り、札幌市は国内外にかかわらず、多くの観光客が訪れます。
札幌における民泊の需要は高く、特に観光シーズンや国際的なイベントが開催される期間中は、宿泊施設の予約がほぼ満室になることが一般的です。
ホテルの値段もどんどん上がっていく一方で、日本人が宿泊するのはなかなか難しくなってきていますね。（一泊3万円とかちょっと厳しいですよね）
これからも円安の進行などによる観光客の増加が十分に見込めますので、札幌においての民泊の重要性は増加していく可能性が高いでしょう。
法規制と市場動向
日本では、民泊に関する法規制が整備されており、民泊事業を行うには国の定める基準を満たす必要があります。
札幌市も例外ではなく、事業者は市の条例や規制に従って運営を行う必要があります。
有名なのが、年間180日以内しか民泊事業を行うことができない制限ですよね。
近年、札幌市は民泊に関する規制を見直し、より柔軟な運営が可能になるよう努めています。
これにより、新しい投資家が市場に参入しやすくなり、民泊市場のさらなる活性化が期待されています。
最近は利用者も増えてきましたが、民泊はまだまだ伸びしろがありますね。
規制が緩和される可能性もありますよ！
「札幌 民泊投資」を実践するべき理由
観光需要の増加
近年、訪日外国人観光客の増加に伴い、札幌への観光需要はさらに高まっており、このトレンドは今後も続くと予想されます。
また地球温暖化の影響から、夏は札幌を避暑地として利用する日本人も増加しています。
（避暑地としてくる方は別荘を買うパターンも多いですね）
このような背景から、札幌での民泊投資は、高い宿泊需要を背景に安定した収益を見込むことができます。
投資リターンの魅力
民泊投資の最大の魅力の一つは、比較的高い投資リターンが期待できることです。
特に札幌のような観光都市では、旺盛な宿泊需要により、高い稼働率と宿泊料金を維持することが可能です。
簡単に比較したものを見てみましょう。
賃貸の場合
賃料→月10万円×12か月×0.95（管理費分）＝114万円／年
民泊の場合
1泊2万円×90日稼働×0.8％（管理費分）＝144万円／年
イメージ的には築20年くらいの戸建てを貸した場合です。
普通に賃貸すると、114万円の収入に対し、民泊だと144万円もの収入があります。
民泊だと、稼働していない間は自由に使用できますので、ぱっと見賃貸よりも効率が良いですね。
民泊は、他の投資手段と比較しても、収益性が高い場合があることはわかっていただけたでしょうか？
地域経済への貢献
民泊投資は、地域経済への貢献という観点からも良い効果をもたらします。
民泊施設の運営は、観光客が増えることで、地元のサービス業や小売業への需要を増やし、地域の経済を活性化させてくれます。
安く泊まれるところが増えれば、観光客も増えて、札幌の経済自体が発展していくようなイメージですね！
さらに、観光客が地元の文化や食事などの魅力的な部分を発信することで、文化交流を促進し、もっともっと観光客が増えていくことも考えられます。
このように、民泊投資は経済的収益だけでなく、社会的価値の創出にも寄与する投資手段といえるでしょう。
逆に言うと、観光地近くではない居住エリアでの民泊事業はかなり厳しいでしょう。
そのような場所では通常の賃貸物件でOKです。
民泊投資を始めるための準備
資金計画の立案
資金計画は、民泊投資の成功において最も重要です。
札幌で中心部に位置する物件の購入を考えた場合、購入費用だけでなく、改装費用や家具・備品の購入費用、清掃料や管理料などのランニングコストも計画に含める必要があります。
また、物件の種類や立地によっては、特定の観光シーズンにのみ高い稼働率が見込めるため、オフシーズンを含めた年間のキャッシュフローの見積もりが不可欠です。
例えば、ニセコなら冬が人気で、夏は全然観光客はいませんよね。
ハイシーズンの稼働予定ですべての計画を組んでしまっては、予定通りいくはずがありません。
さらに、予期せぬ修繕費用や、初期の運営で予想外の低稼働が続いた場合のための緊急資金も考慮に入れるべきです。
具体的には、運営開始後6ヶ月～1年間の運転資金を確保しておきたいところですね！
物件選びのポイント
物件選びにおいては、札幌の中でも特に人気の観光エリアや、地下鉄駅からのアクセスが良いエリアを選ぶことが重要です。
例えば、大通公園周辺やすすきの地区は観光客に人気が高く、周辺には多くの飲食店やショッピング施設があります。
これらのエリアの物件は高い稼働率を期待できますが、その分物件価格も高めに設定されているので、参入障壁が高いエリアですね。
一方で、少し郊外に目を向ければ、よりリーズナブルな価格で物件を見つけることが可能ですが、交通の便や周辺施設の充実度を慎重に評価する必要があります。
物件の選定には、
①宿泊需要の季節変動
②将来の地域開発計画
③競合する民泊施設
などなど、多角的な分析が必要になってくるので、必ず地元の不動産屋と相談しながら購入を検討しましょう！
法律遵守とリスク管理
民泊事業を行う上で、住宅宿泊事業法をはじめとする関連法規の遵守は必須です。
札幌市では、民泊を行うためには市からの許可が必要であり、消防安全基準や近隣住民への配慮など、具体的な運営基準を満たす必要があります。
たとえば、防音設備の整備や、ゴミの分別・処理方法の明確化など、近隣住民とのトラブルを避けるための措置を講じることが求められます。
一番違反が多いのが、消防器具の設置などの消防法令違反です。
また、自然災害や設備の故障による宿泊キャンセルなど、運営上のリスクに備えて保険への加入や、緊急時対応計画の策定も重要です。
定期的な物件のメンテナンスや安全点検を実施し、ゲストが安心して宿泊できる環境を整えることが不可欠です。
資金計画の立案から物件の購入まで、一旦自分で一通り調べ終わったら、プロに相談して行いましょうね。
自分だけで行って、見落としがあろうものなら大変です！
民泊投資の実践方法 in札幌
物件の購入から準備までのステップ
成功への第一歩は、札幌市内での適切な物件選びから始まります。
前述しましたが、立地は、観光地の近くや交通の便が良い地域を選ぶことが重要ですが、必ず地場の不動産屋に相談しましょう。
物件購入後は、民泊利用に適するよう、内装の改装や快適な家具の配置、必要な設備の整備を行います。
Wi-Fi、エアコン、清潔なリネン類、基本的なキッチン用品など、宿泊客の快適さを重視した設備投資が必要です。
最近だと、ポップインアラジン(プロジェクター機能のある照明器具)がある民泊も人気ですね。
さらに、安全性を考慮して（法令違反をしないように）、防犯カメラの設置や火災報知器のチェックも行います。
簡単ですが、ここまでくれば一旦ゲストを迎え入れる準備ができました。
運営モデルの選択（自己運営 vs. 委託運営）
①自己運営モデル
物件の管理やゲストとのコミュニケーション、清掃など全ての運営業務をオーナー自身で行います。
これにより、運営コストを抑えられますが、時間と労力の投資がかなり大きくなるというデメリットもあり、私は全くお勧めしません。
自己運営でしか成り立たないモデルであれば、あきらめた方が無難です。
②委託運営モデル
こちらだと、民泊運営にかかる業務を民泊運営会社に委託することで、オーナーは手間をかけずに収益を得ることができます。
札幌のような観光都市では、観光シーズンのピーク時には、迅速な対応をしなければ宿泊者を逃してしまうことにつながりかねないので、プロの運営会社に委託する方が良いでしょう。
民泊はかなり汚されてしまうこともあるので、そんなことで一喜一憂したくもありませんよね。
マーケティングと顧客獲得戦略
顧客獲得のためには、効果的なマーケティング戦略が不可欠です。
オンラインの宿泊予約サイトへの掲載は基本中の基本であり、これに加えて、SNSを活用したプロモーションも有効です。
InstagramやTiktokで、物件の魅力的な写真や地元札幌の観光情報を共有することで、潜在的な顧客の関心を引きます。
今の若者は、何をするにしてもWEB検索ではなくSNSで検索を行う傾向があるので、SNS対策はそのまま売り上げに使がる可能性が高いです。
また、リピーターを増やすために、滞在後のフォローアップや特別オファーも検討の余地があります。
さらに、クーポン発行などを条件に口コミやレビューを積極的に促すことで、信頼性の向上と新規顧客の獲得につながります。
消費者は口コミや評価の星の数で宿泊先を選んでいるので、レビュー数などはかなりの武器になります！
大切だとわかっていてもやり方が分からないなど、SNSマーケティングを行っていない民泊事業者は意外とたくさんいます。
SNSをやるだけでかなりチャンスは広がりますよ！
民泊投資のデメリット
法規制と運用の複雑さ
民泊事業を札幌で始める際、事業者はまず住宅宿泊事業法に基づく届け出が必要となりますが、これはほんの始まりに過ぎません。
市の条例、消防法、建築基準法・・・など、多岐にわたる法規制に適合する必要があります。
例えば、防火対策では、消火器の設置や、非常時に備えた避難経路の明示が求められます。
また、ゲストの安全を確保するために建物の改修が必要な場合、大きな追加費用が必要になることもあります。
このように、民泊では、一般の大家さんでは予期できないような時間とコストがかかる場合があります。
賃貸運営では発生しないリスク・手間が多くありますので、ひとつひとつクリアしていく可能性がありますね。
初期投資と運営コストの高さ
民泊施設を開業するためには、物件の購入やリースに加えて、適切なリフォームや内装の改装が必要です。
多少高くても、清潔で豪華な宿に泊まりたいと思う人も多いです。
逆に安くても、トイレが汚い宿には誰も止まりたくありませんよね。
ここ数年で、札幌の人気エリアでは物件価格が高騰しているため、初期投資はさらに大きくなります。
また、ゲストに快適な滞在を提供するためには、高品質の家具や設備、無料のWi-Fiサービスなど、ゲストの期待に応えるための投資が求められます。
清掃やリネンの交換、定期的なメンテナンスなど、日々の運営コストも無視できません。
民泊の管理料は売り上げの20％が目安なので、売り上げの5％が目安の賃貸運営よりもかなり多くの賃料を取らないと、元が取れないことは覚えておきましょう！
収益の不安定性
民泊施設の収益は、観光シーズンや地域で開催されるイベントによって大きく変動します。
札幌では、冬の雪まつりや夏のフェスティバルなど、特定の時期に宿泊需要が急増しますが、春・秋はどうしても稼働率が低下しやすいです。
また、新型コロナウイルスのような予期せぬ事態が発生すると、観光需要が大きく落ち込むこともあり、2年・3年前は民泊は相当苦しい時期でした。
地域住民とのトラブルリスク
民泊施設の運営は、時として地域住民とのトラブルを引き起こす可能性があります。
騒音問題やゴミの不適切な処理、外国人観光客のマナーの問題など、住民との間で摩擦が生じることがあります。
特に長期滞在の外国人観光客の場合は、ゴミ出しのルールを全く把握していないため、周囲の人からのクレームになりやすいです。
これらの問題は、事業の評判を下げるだけでなく、場合によっては運営停止を余儀なくされるリスクも伴います。
大規模事業者は、地域との良好な関係を築くために、地域住民への事前の説明会の開催や、問題発生時の迅速な対応計画の策定など、様々な取り組みが求められます。
民泊にも上記のようなデメリットはありますが、それを上回るメリットがある物件も多いです。
最近では民泊にも使える分譲マンションもあります！
まとめ
今回は、札幌での民泊運営についての記事でしたが、いかがだったでしょうか。
民泊の運営は、物件の選定を間違ってしまうと、絶対に成功できません。
もし民泊事業を営みたいときには、民泊にある程度の知見がある、地元に詳しい地場の不動産会社に物件探しを手伝ってもらうのが一番です。
必ず、不動産屋と一緒に物件探しを行いましょう。
また、運営会社の選定も大切です。
サービスの内容であったり、管理手数料も会社によってまちまちです。
必ず複数の会社を比較し、自分にあった会社を選びましょう。
今回は札幌での民泊運営のお話でしたが、ニセコや富良野の民泊が今は一番ホットです。
札幌の方が安定はしていますが、爆発力を求めるのであれば、上記２エリアが一番でしょう。
民泊はまだそこまで浸透したビジネスではないので、まだチャンスはいっぱい転がっています。
そのチャンスを逃さないように、手遅れにならないように、素早く行動しましょう！
ではまた！
円安が進む今、外国人向けの観光地での民泊事業はかなり狙い目な事業のうちの一つです。
もし札幌で民泊事業をやってみたい！という方がいましたら、物件探しをお手伝いしますので、ぜひご連絡ください！
札幌で不動産にお悩みの方
どんなことでもお気軽にご相談ください
